陳少湘

　　國務院發展研究中心九月十六日發佈的《中國房地産企業競争力研究報告》顯示，隨着國家土地、房地産和金融調控等政策的不斷調整，房地産企業不斷進行融資渠道創新，資本規模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。

　　從二○○六年開始，各地政府爲了平抑不斷上漲的房價，十分努力地增大土地供應量，以爲這樣做便可以平息“荒地論”，調控樓市了。然而，内地的房地産公司恰好在此段期間，陸續成爲上市公司，他們視“土地儲備是衡量房地産企業未來發展潜力的指標”爲金科定律，紛紛進入我省各城市購地。廣州、深圳、珠海、東莞、佛山等珠三角城市及梅州、河源等山區二綫城市掀起供地高潮，單宗超過500畝以上的巨無霸住宅用地連續推上拍賣場，各市“地王”誕生記每天見諸於報端。同時，房地産上市公司輕易通過股市融資，以動輒幾億、幾十億、上百億的資金，不惜高價獲得大量的土地，儲備起來，從而誘發起當前的麵粉（地價）貴過麵包（樓價）的狀况。從我省幾家大型房地産上市公司的業績報告上看，他們的土地儲備量是多麽的令人驚訝：碧桂園5400萬平方米；雅居樂2250萬平方米；富力地産2092萬平方米；萬科地産2050萬平方米…… 業内分析認爲，這些上市房企的土地儲備足够其開發5年、10年。顯示，這種儲備手段將國家有關土地方面的法律規定置之度外，而演繹成變相囤地。客觀上，地産商手中的開發用地不能在預期時間内開工，更會加劇土地供不應求的狀况，推動房價繼續上漲。

　　一方面，地産大户不惜代價地製造“地王”，寡頭壟斷，掌握了市場定價的話語權，政府與地産商博弈的籌碼也就少了。另一方面，政府出臺土地閒置兩年不開發必須收回的政策無疑十分必要。但問題是實際執行效果如何？具體標準又如何界定？不少政府先賣地後整理，用地價款支付拆遷補償等費用，承諾交地時間及條件也未能够完全履行合同，讓地産商有了變相囤的理由。促使閒置土地變成有效供應，是目前急需解决的樓市調控的關鍵問題之一。

　　因此，建議：

　　一、政府應避免單宗大面積的巨無霸地塊出讓，大宗地塊盡量分割成每宗大約在5萬平方米左右的面積，讓中小房企也能够參與競買。可避免地産大户囤積巨無霸地塊，切斷其欲壟斷市場的源頭。

　　二、設立準入制度，適度限制尚存有大量未開發土地的地産商再繼續競買新的土地。讓儲備土地過多的地産大户提供手中儲量土地何時開發完的計劃，嚴格審批通過後才允許其參與競買土地或要求他們將儲地開發後再來買新的土地。

　　三、政府要嚴格執行二年不開發就收回土地政策，明確付地價款時限、開工時限、完工時限、領取預售許可证時限、取得預售許可证後發售時限等，違反其中任何一條，開發商[BFQB]都要受到經濟處罰。

　　四、政府對土地開發要隨時跟踪監管，盯緊土地出讓合同規定的約法三章，防止地産商有而不建、捂而不賣、蓄意囤積行爲，發現有違規行爲，立即終止合同，不能拖延幾年後才處理。建議借鑒河北廊坊市的做法，在出讓地塊邊上竪有一個由土地部門製作的土地開發監督牌，牌上列明該宗土地的各項條件和規定，讓社會公衆一目了然，起到監管作用。

　　

　　（2007年9月26日）