【摘要】本文在對廣州重型機器廠職工住宅狀况和改革調查的基礎上，論述中國國有企業原來實行的職工福利分房制度已不能適應建立現代企業制度的需要，提出職工住房必須實行商品化、貨幣化和社會化的改革建議。

　　【關鍵詞】住宅制度  福利分房  集資建房  住宅商品化

　　一、緒論

　　1.問題的提出與研究目的

　　中國政府十分重視和注重解决城鎮居民職工的住房，特别是1980年鄧小平提出住房也要商品化的構想以後，城鎮企事業單位對職工住房進行了改革和探索，使職工的住房困難有所緩解。但是，由於中國過去幾十年來在職工住房問題上欠賬過多，所以城鎮職工住房問題仍然是一個突出的社會問題。

　　爲了研究國有企業職工住房改革的經驗、問題，探索其規律，我們選擇廣州重型機器廠爲個案，進行調查研究。

　　2.個案選擇與研究方法

　　本文選擇廣州重型機器廠的職工住房改革爲研究對象。廣州重型機器廠，現改稱廣重企業集團公司（Guangzhou Heary Machinery Enferprises Group），始建於1948年，註册資本爲9636.5萬元，屬大型國有企業集團，政府已授予國有資産經營管理權。該公司的經營範圍包括：投資控股資産經營、自營進出口貿易、房地産開發、物資流通、科技開發和金融服務等。現在在崗職工6000多人，離退休職工3000人。全廠占地64萬平方米，是國家前機械工業部的百家最大企業和廣州市百家最大工業企業之一；是國家和廣東省、廣州市建立現代企業制度試點企業之一。40多年來，爲國家和國外20多個國家（地區）提供了千種産品，總産量達到40多萬噸。1993年銷售收入3.8億元，實現利税6000萬元。廣州重型機器廠具有中國國有大中型企業的一般特徵。

　　本研究主要采用歷史法（文獻法）、訪談法、社會調查法（抽樣調查）、統計法等方法。

　　3.相關文獻回顧

　　住房問題屬於住宅社會學（Sociology of residence）範疇。關於住宅問題，中國早在本世紀20～30年代就有社會學家注意研究。1929年出版的吴景超《都市社會學》和1934年出版的邱致中著《實用都市社會學》兩書，有章節探討了住宅區域和都市規劃關係問題。50～70年代，由於社會學學科被取消，當然無人問津住宅社會學了。直到1983年12月，費孝通提出“開展住宅問題的社會學研究”倡議後，一些學者重新研究中國住宅問題，張仲、潘允康、張仙橋、孫金樓等發表了一些論文。1984年出版了孫金樓、柳林合著的《住宅社會學》一書，1991年又出版了住宅社會學學術委員會編寫的《住宅社會學導論》一書，對住宅社會學的理論、功能、研究方法以及住宅建設、管理等作了論述。專門研究國有企業職工住房問題的論著有曹振良的《國有企業住宅制度改革與産權邊界》等幾篇論文。

　　二、職工住房的狀况

　　建國以來國有企業職工的住房福利化。職工住房一律由企業（也是國家）對職工住房工資統一扣除、統一建房，以實物形式向職工分配住房，收取低微租金，標準是每平方米居住面積0.12元。在1958年，國家的職工住房投資約占基本建設的10％。所以當時的職工住房不算十分緊張。但1958年搞大躍進、大煉鋼鐵後，壓縮了職工住宅的投資，到1970年降至2.6％的最低點〔1〕，造成城鎮職工住房的困難局面，據統計，1978年職工缺房户達到680萬户，無房户達到191萬户〔2〕。結果使全國城鎮職工人均居住面積由1949年的4.5平方米降至1978年的3.6平方米。國有企業職工人均居住面積4平方米以下者占23.8％；4.1-8平方米占13.8％〔3〕。直至今天亦没有完全解困。

　　我們在廣州重型機器廠對200户職工住房進行調查，其情况也大致如此。

　　1．調查對象的基本屬性：

　　①性别婚姻：男性職工154家，占調查總户數的77％；女性職工46家，占23％。未婚者23人，占12％；已婚者167人，占87.4％；離婚或已故者1人，占0.5％。

　　②年齡：18-20歲的職工5人，占調查總數的2.5％；21-30歲的36人，占18％；31-40歲的67人，占33.5％；41-50歲的67人，占28.5％；5l-62歲的31人，占17.5％。

　　③文化程度：小學程度的職工8人，占調查總數的4.1％；初中的63人，占31％；高中的61人，占32％；大學專科的46人，占23.4％；大學本科的19人，占9.6％。

　　④家庭人口狀况：1人的職工3户，占調查總數的1.5％；2人的11户，占5.5％；3人的120户，占60.3％；4人的34户，占17.1％；5人的17户，占8.5％；6人的6户，占3％；7人的2户，占1％；8人的5户，占2.5％。

　　⑤職階：工人99人，占調查總數的49.5%；專業技術人員39人，占19.5％；車間管理人員15人，占7.5％；分廠（公司）管理人員20人，占10％；總廠（總公司）管理人員8人，占4％；一般管理人員19人，占9.5％。

　　⑥上下崗情况：在崗職工198人，占調查總數的99％；下崗職工2人，占1％。

　　2. 調查職工的住房情况：

　　表1（略）

　　上列表1説明：第一，廣州重型機器廠有73.6%的職工是住在廠内的職工住宅區。全國國有企業的職工基本上也是住在廠内住宅區。所謂“以廠爲家”，名符其實。

　　第二，有89.2％的職工住房是屬於實物福利分配的。包括集資建房也是一種福利房形式，因爲職工預先所交的集資款數只是建造房屋的很少部份，建房費用主要仍是由企業支付。况且後來出售住房給職工時，此集資款可扺償買房款的全部或相當一部份。

　　第三，職工住房多數是不够寬敞的。每户居住房面積在6-40平方米的達到72.4％，一般的占17.8％，比較寬敞的僅占6.2％，寬敞的僅占2.5％。以全廠職工居住面積統計，人均只有8平方米，其中5平方米以下的困難户有518户，無房户12.5户，二者共達到643户，占全廠職工總户數5600户的11％〔4〕。因此，全廠職工對住房由一般滿意到很不滿意的户數占78.3％。

　　以上所述廣州重型機器廠職工住房的狀况，在中國具有普遍的代表性。就是説，全國國有企業的職工住房狀况與廣州重型機器廠基本如此。據統計，直至目前爲止，城鎮職工基本上是租住各企事業單位（實質上是國家）實物分配的福利房，真正是居住商品房的職工不到10％〔5〕。爲了適應社會主義市場經濟的需要，近年已經對國有企業職工的住房福利實物分配制度進行改革。

　　三、職工住房制度的改革

　　1.建立住房公積金制度

　　爲了轉變職工住房的實物分配體制，積累和周轉住房資金以及提高職工購房建房的能力，國有企業職工普遍按照“個人儲蓄、單位（企業）資助、統一管理、專項使用”的原則交納住房公積金，建立住房公積金制度。廣州重型機器廠的職工住房公積金制度已建立起來，其情况如下表2所示。

　　表2（略）

　　表2説明，廣州重型機器廠89.8％的職工已參加了住房公積金制度，而且按月繳交了住房公積金。中國建設銀行廣州分行在收到該廠的住房公積金後，也記入職工個人公積金帳户，並已經發給職工一個公積金卡，表示職工住房公積金制度付之兑現，使職工放心。至於有9.2％職工未參加住房公積金制度，原因是該部分職工居住私人房屋。全國國有企業以至城鎮的事業單位住房基本如此。1996年，廣州市的住房公積金達到8億元，參加單位爲6654個，職工超過100萬人〔6〕。雖然國有企業以至城鎮其他單位的住房公積金制度取得很大的成績，但職工對住房公積金是否能解决當前職工住房困難的問題，却有不同的看法。僅有3.5％的職工認爲是非常有幫助，24.5％職工認爲比較有幫助，認爲没有多大幫助的職工占40％，認爲根本没有幫助的占16％，而不清楚（持保留態度）的占16％，三者共占72％。職工對依靠公積金解决住房失望是有道理的。

　　因爲按現在職工公積金僅占工資的10％推算，一般職工家庭至少要60年的公積金才能買一套按成本價的普通住房；如按市場商品價，則要100多年。

　　然而，國有企業建立職工住房公積金制度却是一種具有社會性、互助性和政策性的住房保障制度，不僅有利於改變過去職工住房的實物福利分配爲工資貨幣分配，促進住房儲蓄機制的建立，而且也有利於提高企業職工的自我保障意識，增强住房屬於消費資金的觀念，爲實現住房商品化打下思想的和物質的基礎。

　　2.向職工出售公有住房

　　自從1993年11月召開全國第三次房改會議提出“以出售公房爲重點，售、租、建並舉”的方針開始，國有企業職工住房改革進入了新階段。各個國有企業開始將分配給職工的住房分期分批廉價出售給職工。廣州重型機器廠的部分職工也已經購買了住房，具體情况如下表3所示。

　　表3（略）

　　表3説明，從調查回收的192户職工中，已有85户購買了住房，占44.3％。據調查，目前廣州重型機器廠已有2750户職工（包括廠内及廠外）購買了廉價住房，占全廠户數5660户的48.5％，比問卷調查所得高出4.2％。全廠出售住房面積88000平方米，收回資金1900萬元〔7〕。平均每平方米售價爲215.9元。因爲各個職工住房面積、新舊、樓層、結構不一樣，所以房價各不相同。同時購房時給予工齡優惠，工齡越長，優惠越多，所以，職工購房所付的房款不一樣。各個家庭購房款來源也不一樣，其中以家庭成員共凑及向親友借够的占67.7％，説明廣州重型機器廠職工僅靠自己的工資收入積累而購房的仍屬少數。這同中國40多的來實行的低工資制度有關（詳後）。

　　按照國家規定，國有企業職工購房的付款方式，分爲一次性付款和分期付款兩種。如一次性付款可獲得8％的折扣優惠。分期付款者的期限不得超過10年，而首期付款不得低於房價的30％。職工以成本價購買的住房，産權歸個人所有，一般住用5年之後可以依法進入市場；在同等條件下，原售房企業有優先購買、租用權。

　　國有企業向職工出售住房，開始實現住房由實物分配向貨幣分配的轉换，使國有企業在實現住宅商品化、社會化上向前邁進一步，爲1998年全國城鎮職工實現貨幣分房打下基礎。

　　3.鼓勵職工集資合作建房

　　從1994年開始，國有企業推出職工集資合作建房、發展住房合作社的舉措，以充分發揮各方面的積極性，加速解决企業職工住房的步伐。廣州重型機器廠於1994年12月和l996年6月兩次進行職工集資合作建房。

　　職工集資合作建房居住面積的標準（按單元組合建築面積計算）：第一，總廠（總公司）領導、全國勞動模範，每户爲90-130m2；第二，分廠（公司）領導、總公司部級、高級技術職稱、省市勞動模範、全國三八紅旗手、全國新長征青年突擊手，每户爲50-85m2；第三，總公司科級、分公司部級及下屬廠長、中級技術職稱、工人技師、連續三届評爲總公司標兵、省三八紅旗手、省新長征青年突擊手、滿27年工齡的職工，每户爲50-70m2；第四，一般職工每户爲15-49m2。在職職工的工齡截止至1994年12月和1996年5月。

　　集資辦法，凡符合上述條件的職工，每户集資額爲5.5萬元（其中4萬元是預測房屋竣工出售當年每套住房的售價，結算房價時多還少補）。如不符合上述條件的經申請批準的職工集資者，則每户集資款額爲9萬元（其中4萬元同上）。集資建房款分3期繳交，首期交總額的50%；建房開工後三個月交第2期款爲總額的25％；建房框架平頂時交第3期款爲總額的25％。集資一律不計算利息〔8〕。

　　對於上述集資合作建房的分配和款額標準，該廠的職工有不同的反映，如下表4所示。

　　表4（略）

　　從表4可以看出，有85％的職工認爲，集資建房繳交的款額太高和偏高。集資合作建房，表面上看是具有先交錢後住房的商品味道，但從根本上來説，仍然是實物福利分配住宅性質。從上述按職務級别、身份、工齡等條件制訂和付諸實施的4種集資標準看，與長期實行的福利分房制度並無多大差别。所以，在我們的問卷調查中，如表4所示，有59.4％的職工認爲這種集資建房的分配標準是不公平和十分不公平的。没有做到在商品面前人人平等。雖然如此，但在目前中國正處在社會主義初級階段、中國國有企業的經營機制還未徹底轉换的情况下，爲瞭解决職工的住房困難和爲實現住房商品化目標，集資建房仍不失爲一種新的住宅改革的舉措。所以，近年來在全國國有企業中也大力加以推行。如果國有企業的集資建房再向前跨進一大步，做到資金以職工自籌爲主，以國家低息貸款爲輔，與企業脱勾，那麽，這種集資建房就是目前國際上的住房合作社性質，走上住房商品化的道路。目前，住宅合作社已遍佈世界40多個國家，社員近2000萬户。據統計，目前，瑞士住宅合作社建房占全國住宅總數的17％，挪威占25％，前西德占33％，前捷克占48.7％，土耳其占62％〔9〕。

　　4.發動職工購買商品房

　　逐步增加國有企業職工工資中的住房資金含量，最終實現職工住房商品化，是國有企業職工住房改革的長遠目標。這一改革，有人稱爲“天遠模式”，意思是距離當前企業的實際還相當遠。但企業還是大力發動職工購買商品房居住。據我們從廣州重型機器廠房産部瞭解，到目前爲止，全廠有20户職工在市場上購買了商品房居住。但這20户職工購買商品房的20萬～40萬元款額，並不是主要依靠本人或家庭人員的工資積蓄的，多是靠海外華僑或港澳臺的親戚朋友贊助的。在我們對200户職工的問卷調查中，也反映出他們對商品房望而生畏的心態，如下表5所示。

　　表5（略）

　　從表5可知，廣州重型機器廠職工對購買商品房的反映和估計是符合實際的。因目前中國國有企業仍然是實行低工資制。而在一定時期内，職工的購買住房是取决於其本身的工資收入多寡、預期收入量、尚未償還的債務、借貸信譽、所選擇的扺押貸款類型和當時的市場利率等6個因素。而在房地産市場中，房價與個人的家庭收入存在一定的比例關係。世界銀行對全世界許多國家推行住宅商品化的情况進行綜合考察後，認爲住房價格與一般家庭年收入之比應保持在3：1至6：1之間，才有可能推行住房商品化。如果房價高於職工家庭年收入6倍以上，則“門檻過高”，人們只能游離於市場之外。目前中國的一套50平方米的普通商品房的價格與一個普通企業職工家庭的年收入之比爲15：1，18：1，20：1，甚至是30：1，遠遠超過國際標準。這麽高的房價，以一個年收入10000元的職工家庭，即使不吃不穿，也要15-20年才能買得起一套普通商品住房。而按聯合國的測算，中國居民的恩格爾係數爲50％。因此，一個職工家庭除去食品支出，再除去子女教育費用等項支出，根本不可能到房地産市場去購買商品房。我們曾訪問過廣州重型機器廠的一位高級工程師，問他是否有購買商品房的打算。他乾脆地回答：“我從來没有過這個打算，因爲積蓄一生的工資也買不起一套房”。這是實在話。

　　四、職工對住房改革的評估

　　如何評估近年來國有企業職工住房的改革，我們也向廣州重型機器廠的職工作了調查。現將他們的評估列表6於下頁，以見一斑。

　　表6（略）

　　從表6可以看到，有49.2％的職工認爲，改革的住房制度與未改革前相比，並没有變化甚至更不公平。他們最不滿意的是現行住房標準不合理和集資建房的款額過高。他們認爲現行的住房制度受益最多的不是企業主要生産者的工人和一般技術人員（傳統觀念上這是企業的主人），而是總公司（總廠）、分公司（分廠）和車間的管理人員，特别是總公司一級的少數領導人員，持這種看法的職工達到81.9％。職工從自己住房的切身利益來評估住房改革的利弊，有62.9％以上的職工認爲自己受益不多。原因何在？68％的職工認爲，因爲現在職工的住房仍然是屬於實物福利分配或介乎福利品與商品之間的性質。因此，有78％的職工認爲當前出臺的職工住房制度仍然有必要進一步加以改革。但是，廣大職工對深化改革住房制度感到難度很大，89.5％的職工認爲原因是職工既無錢買房，企業因虧損也無錢建房。總而言之，前途未可樂觀。廣州重型機器廠職工對當前國有企業住房改革的總評估是切合實際的。因爲，當前中國是處於社會主義初級階段，經濟不算發達，所以國有企業（其他單位也一樣）的住房改革是處於一個由實物福利分配到貨幣工資分配的過渡階段，其各項措施和制度也具有過渡性質，需要在今後進一步加以改革，以適應社會主義市場經濟體制的建立。

　　五、深化住房改革的建議

　　如何深化國有企業職工住房的改革？我們在廣州重型機器廠召開了二次職工座談會進行討論，現根據職工的意見，結合我國建立社會主義市場經濟體制的總趨勢和建立現代企業制度的改革目標，提出如下的思路和建議。

　　1.完全切斷職工與企業的住房臍帶關係。

　　這是實現職工住房建設、管理、維護社會化的住房改革目標的前提條件，是住房制度改革取得實質性進展的重要步驟，是徹底消除現行住房制度負面影響（如上述廣州重型機器廠職工反映的住房標準不合理等）的關鍵措施。所謂完全切斷職工與企業的住房臍帶關係，就是指企業除了向職工提供勞動場所和支付工資外，不再提供住房。各企業將公有住房全部無條件地移交給政策性房地産公司統一經營管理；職工住房一律向房地産公司購買或租賃；住房的建設、管理、維護一律由房地産公司和物業管理公司進行運作；除了個别遠離城鎮確實無法由房地産公司統一經營職工住宅的特殊企業外，任何企業不得再以任何藉口利用公款或企業取得使用權的土地建設住宅。使企業擺脱辦福利的困境，輕裝地從事生産活動。

　　2.徹底取消福利分配住房的制度，將職工的住宅消費全部納入職工工資，以建立個人住房基金的形式或發放有價住房證券的形式，實施職工住房分配“貨幣化”，以消除職工等、靠、要住房的傳統觀念。

　　企業不再給職工提供福利住房，必然要將職工的住房消費納入工資，按月發給職工。鑒於過去實行福利分房的情况，在操作上可先以住房補貼的形式納入職工工資，以便進行專項統計和研究，適時調整有關住房政策。每個職工的住房補貼標準，可按照原國家頒佈的住房面積標準和各地方住房成本租金的二分之一確定，即職工住房面積標準×當地成本租金÷2。而按這個標準將住房補貼納入職工工資，必定形成不足住房面積標準的職工住房補貼繳納房租尚有節餘，超過住房面積標準的職工住房補貼不足繳納房租的情况。這種情况的出現是正常的。你多消費了住房，理應少消費其他商品；少消費住房的職工當然可以多消費其他商品，或把錢節省下來。這樣做，可以遏制住房越住越大和多處占房的現象。

　　但是，當職工住房支出全部納入工資後，勢必影響企業的産品成本，引起物價上漲。爲避免物價大幅度上漲，企業老職工的住房補貼可用10年時間逐步進入産品成本。即第一年將住房補貼的10％進入産品成本，其餘的90％單獨列帳，由政策性房地産公司按企業移交的住房面積返還給各企業冲帳；第二年將住房補貼的20％進入産品成本，其餘80%單獨列帳，由政策性房地産公司按企業移交住房面積返還給企業冲帳。以此類推，到第10年住房補貼全部進入産品成本，政策性房地産公司不再返還所收取的房租。至於面臨破産的企業，在發放給職工基本生活費和實施社會救濟中應將職工住房支出包括在内。政策性房地産公司再將這部分房租返還給企業和社會勞動保險機構等部門。

　　3.組建政策性房地産公司，統一經營管理公有住房。

　　如上述，既然完全切斷了職工與企業住房的臍帶關係，就必須組建統一經營管理公有住房的政策性房地産公司。其構想是每個縣（市、區）組建一家政策性房地産公司，經營管理轄區各企業和事業單位的職工住房。凡屬財政撥款、企業積累等建設住宅款項，一律無償移交給政策性房地産公司；凡屬負債（包括前述職工集資建房款）建設的職工住房在移交政策性房地産公司的同時，由公司以房産作扺押向政策性住房銀行申請低息貸款，付給原産權單位清還債務。廉價出售給職工的公有住房和集資建房一律無效，原企業出售公房收回的售房款除已用於修建職工住房外，一律移交給房地産公司，購房職工可憑房産证、售房發票或收據到政策性房地産公司退回購房款。公司清退購房款所需資金可先用企業移交來的售房款，不足部分可以房産作扺押向政策性住房銀行申請低息貸款。各企業將職工住房移交房地産公司後，職工仍居住原來住宅，只是房屋出租人變爲房地産公司罷了。房地産公司收回的住宅，在一定時期内只租不出售，等房地産市場基本成熟，房地産價格趨於合理，房地産流通正常的時候，再將這部分住宅推向市場，按市場商品價格出售。

　　4.組建政策性住房銀行，爲職工住房改革提供金融服務。

　　根據中國實行低工資制和上述廣州重型機器廠有70.8％以上的職工反映無錢買房的情况，要實現住房“貨幣化”，非有金融的支持配合不可。因此，必須組建政策性住房銀行，負責籌集融通房改資金。住房銀行除了由國家中央財政撥付適量的資本金外。中央銀行應該給予住房銀行提供相當數量的貸款，并且在一定時期内免收（繳）存款準備金。住房銀行的業務，主要是辦理政策性房地産公司存貸款和職工一次性住房補貼專項存款，並監督其按規定使用，代企業發放職工工資，代政策性房地産公司收取房租等。同時，住房銀行采取優惠政策貸款給房地産公司發展房地産，爲低工資職工提供合理的商品住房，改變目前商品房價格過高和混亂的狀况。使企業職工能購買面積適中、結搆合理、使用方便、價有所值的住房。住房銀行還應給予企業職工提供長期住房貸款，支持他們購買商品房。上述廣州重型機器廠職工平均月工資833元，如果得不到住房銀行的支持，僅靠工資積累來購買商品住房是不可能的。

　　5.推進住房租金改革，實現合理的租售比例，使“貨幣化”的分配額與租金掛鈎。

　　中國企業原來是以低租金租房給職工居住的，直到1993年，租金僅是每平方米0.5元左有，而此年的公房售價平均每平方米爲1100元，租售比價爲1：4000。如此不合理的租、售比價，職工當然選擇前者。但是按照恩格斯在《論住宅問題》的理論，在社會主義社會階段，租賃制仍是解决城鎮居民住房問題的主要形式。特别是在我國社會主義初級階段，在今後一個相當長的時期内，職工工資仍低的情况下，職工住房還將長期采用“租售並舉，以租促售”的方針。既然如此，住宅的租金與售價必須掛鈎，保持一個合理的租售比例，並制止租售比例的下降趨勢，以引導職工購買原來居住的住房。《國務院關於深化城鎮住房制度改革的决定》已經規定，到2000年，職工住房租金要達到占雙職工家庭平均工資的l5%，企業應該堅决執行，以此來促進職工購房，以便實現職工住房商品化、貨幣化和社會化。

　　注釋：

　　〔1〕《住宅社會學》第162頁，安徽人民出版社1991年版。

　　〔2〕同上〔1〕

　　〔3〕李國慶：《試論我國城市住宅的建設主體和分配問題》，《社會學研究》1992年第3期。

　　〔4〕廣州重型機器廠房産部提供的數據。

　　〔5〕高忻：《對商品房空置根源的思考》，《中國房地産》1997年第2期。

　　〔6〕蒙啓宙：《廣州的職工住房公積金》，《羊城古今》1997年第1期。

　　〔7〕同上〔4〕

　　〔8〕《廣州廣重集團公司籌資建房和住房管理條例》（1994年12月）；《廣州廣重企業集團“九五”新建職工宿舍籌資和分配辦法》（1996年5月）。

　　〔9〕鄭也夫：《住房社會學斷想》，《南方週末》1997年4月18日。

　　Reform of the Housing System ConeernningEmPloyees of State-owned Enterprises

　　Huang Qichen

　　Abstract Based on the investigation of the housing conditions and its Preliminary reform at the Guangzhou Heavy Machinery Plant，this article points out that former housing distribution system of welfare Is unable to meet the needs of modern enterprise system, and that housing distribution system must realize commercialization， moneta rization and soeializaton．

　　（原載《中山大學學報》1998年第4期）