日前，國務院發展研究中心宏觀部發佈《中國房地產發展狀況與發展趨勢預測分析》指出，工程造價上漲對住宅與非住宅銷售價格上漲的影響，遠小於土地價格上漲和其他因素價格上漲的影響。導致最近兩年來我國商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是來自工程造價之外的其他因素。
工程造價之外的其他因素推動了住宅銷售價格的上漲，其他因素是什麼？無非包括土地、稅收和各種費用。土地價格一直在上漲，但是由於現在許多實現土地拍賣所以比較透明，稅率沒有什麼變化，最說不清楚的就是各種費用。可以說，房地產業裏複雜的各種“費”已經成為一個巨大的資金黑洞。
在房地產開發中，主要包含了三塊內容，即租、稅、費。租、稅、費三個經濟範疇，在理論上的區別十分明顯。但在實踐中，租、稅、費體系混亂，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍。目前，我國房地產開發業法定的有13種稅，約占建設成本的9％；而各類規費，雖各地差異較大，但一般而言收費項目大多有數十種之多，有的地方甚至超過百種，約占建設成本的41％（人民日報2005年9月19日）。由於“費”關乎地方政府各相關部門的切身利益，因而開發商要想逃“費”會有一定難度。
由於政出多門的各種政府收費往往同各部門、各地區的利益，特別是同有關人的個人利益掛上了鉤，其收費的積極性會越來越高。結果，各種政府收費日益擴展，非財政部門大規模地介入財政性分配，使得整個國民收入分配渠道陷於混亂狀態，而且以權謀錢、以權換錢等腐敗行為也就由此產生並蔓延開來。近年來，房地產業之所以成為腐敗的高發地帶，就和地方政府部門收入機制的不規範有直接關係。政府部門收入機制的不規範也加劇了政府機構膨脹和行政管理費用猛增的勢頭。
政府職能轉換滯後，是導致亂收費屢禁不止的制度性根源。在市場經濟條件下，由於政企不分的狀況沒有得到有效解決，政府依然管一些不該管的和管不好的，本應由市場解決的事務和事業。一些人，就有可能利用這種政府職能與市場職能相混淆的特殊條件，謀取本位利益，其中在政府部門者，就會把政府份內的服務變成商品交易，實行稅外收費，在事業部門者，就會利用自己的業務專長，把向社會提供公共服務的義務變成某種權力，實行超經濟的強制性收費。
各種收費增大了房地產的開發成本，限制和削弱了稅收的宏觀調控功能。因此，必須進行房地產稅制體系改革，建立一個科學合理的房地產租、稅、費體系。其中最重要的就是清理整頓現有收費項目，取消不合理、不合法的收費，按照受益原則，保留一部分有償服務、經營性收費和少量必要的行政事業性收費，將屬於地價的收費歸入地價中，把一部分具有稅收性質的收費轉為稅收。這是促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展的需要，也是規範政府部門收入機制，從而規範政府部門行為，完善整個社會主義市場經濟體制而必須採取的一個重大舉措。（來源：中華工商時報） |
