中評社香港8月7日電／《新京報》今天發表題為“能否再降低‘限價房’的價格”的社論，指出日前，廣州市國土房管局首推限房價地塊，兩個位於開發區的地塊被要求建成90平方米以下中小戶型，房價不得超過6000元/平方米。然而，據瞭解這兩個地塊附近的商品房價卻基本只在5000元/平方米左右，並且政府的“限價房”容積率要遠遠高於商品房，也就是說，政府的“限價房”不但高出市價1000多元，而且居住環境也相對較差（8月5日《信息時報》）。
社論表示，限地價、限戶型、限房價的商品房被稱為“三限”，是國家為平抑房地產價格所採取的一系列調控政策之一。這種政策是非常必要的，因為世界上沒有一個國家對本國房地產市場採取純市場化運作。土地是一種公共資源，公共資源的使用不僅要追求市場化的效率，更要保障社會的公平。普通住宅土地關係中低收入者的住房保障，不應該採取單純競價的方式將其一味推向市場，政府應該兼顧公共利益，對這些土地進行更科學、合理的規劃開發，滿足公眾的福利。因此，政府在中低價商品房開發建設中推行招投標，推廣“三限”，無疑推動了房地產市場更健康地發展。
然而，現實中“三限”政策出現了許多扭曲。拿限房價來說，各地並沒有一個標準，表面上看，一些限價房的確價格低於周圍商品房價格10%-20%，但問題在於，這些限價房的容積率大多較高，並且建設的標準要低於商品房，可見從性價比的角度看，限價房的價格並不低。並且，限價房推出的目的是為了滿足中低收入者的住房需求，但一些地方的限價房和現在的商品房價格差距甚小，超出了中低收入者承受能力。例如，北京的限價地塊東鐵匠營預計房價在5500元/平米，廣渠路地塊預計在8000元/平米，這種價格有多少中低收入者能承受得了？而此次，廣州更出現了限價房價格比商品房高的怪現象，限價房政策的某些缺陷在執行過程中比較明顯地顯露出來。
社論分析，限價房政策的實質，是在政府經營土地獲利、開發商商業利潤以及滿足市民住房保障之間找到一個平衡點。所以，要想讓限價房政策執行不變味，需要防止政策推行的隨意性，制定一個有章可循的價格生成機制。這種價格機制的起點，就是限價房房價該如何限制和確定。
顯然，國家統一限價房定價肯定是行不通的，畢竟各地經濟發展差異較大。而現在比較機械地規定比周圍商品房價格低10%-20%也不科學，因為限價房的品質低於商品房，基本不可比，而且即使低10% -20%，中低收入者似乎仍然不能承受。因此，更合理的定價不僅要參考商品房價，也要參照目標購買群體的收入水平，突出限價房的住房保障性質，進一步降低限價房的價格。房價產生機制確定後，由政府根據目前房地產項目的開發成本，確定土地限價，在保證開發商有錢可賺的同時限制其利潤率，同時政府也獲得更合理的土地收入。
社論稱，限價房政策是政府有限、合理干預市場的產物，但如何真正做到有限和合理，並非易事。因為，政府一方面要響應民眾呼聲，降低房價；另一方面，各地的土地出讓收入已在地方政府收入中舉足輕重。無疑，這是對政府公共管理的更高層次要求，也是一門操作的藝術。所以，面對廣州限價房的極端個案出現，有關方面應給予關注，並就此重新審視目前限價房政策的制度設計，廣泛吸納民智並借鑒國外成功經驗，進一步完善、細化限價房政策，把房地產市場的宏觀調控推向深入，以求實效。 |
