中評社香港9月10日電／隨著《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》的發佈，中國土地調控新政正式出台，土地“閘門”將進一步收緊。受此影響，中國土地價格預計將提高近50%。國土資源部部長孫文盛表示：“地價的變動幅度是可以承受的。”
新華社報道，近年來，隨著城鎮化、工業化的加速發展，中國人均耕地已減少到1.4畝，還不到世界平均水平的40%。為了保障糧食安全，中國實行了“最嚴格的土地管理制度”，再加上房地產項目與工業園區對建設用地強烈需求的拉動作用，土地市場供求關係日趨緊張，價格不斷攀升。
國土資源部部長孫文盛日前通過新華社發表署名文章表示，這次土地調控新政，又“將在一定程度上影響地價的構成和水平”。
據孫文盛介紹，當前中國地價主要由三個部分構成：一是取得成本，這包括給予被征地農民的征地補償安置費，以及給予城鎮居民的拆遷費用﹔二是開發成本﹔三是政府收益，包括新增建設用地土地有償使用費、城鎮土地使用稅和耕地佔用稅等相關稅費，以及政府以出讓金形式獲得的土地純收益。
“從這次出台的土地調控政策看，以上各主要成本都將有所提高。”國土資源部政策法規司司長甘藏春日前表示，“如相關措施全面推開，征地補償安置費將提高１倍，新增建設用地土地有償使用費將提高１倍，城鎮土地使用稅將提高2倍，耕地佔用稅征收標準也將有所提高。”
“這將對地價的影響有多大？我們進行了測算，地價總水平將增長三分之一到二分之一。但不同用途地價受到的影響也不盡相同，房地產用地出讓價格將基本持平，小城市有所波動﹔工業用地的出讓價格將提高40%到60%，恢復到基準地價的水平。”甘藏春說。
為什麼新政策對不同用途地價會產生不同的影響？記者採訪了國土資源部土地利用司有關負責人。這位負責人表示，目前房地產用地主要採用招標拍賣掛牌方式出讓，土地價格由市場供求決定。在實際操作中，土地出讓價遠遠高於其成本價，因此用地成本的提高不會對地價產生太大影響。
“但就工業用地而言，情況則完全不同。目前，工業用地出讓最低價是按基準地價的70%確定的，而在實際操作中，各地為了招商引資，往往推出超低地價，甚至‘零地價’。因此，這次地價成本的提高，對工業用地價格影響較大。”這位負責人指出，今後統一制訂并公布各地工業用地出讓最低價標準，使其不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和，工業用地價格上漲已成定局。
早在2001年，國土資源部就先後在上海、南京、蘇州等19個城市組織開展了征地制度改革試點。“從一些試點城市的測算看，相關政策調整後，被征地農民的征地補償安置費用提高，地方政府獲取的土地出讓純收益在地價中的比重將有所下降，地價的變動幅度是可以承受的。”孫文盛說。
盡管這次政策調整從理論上講對房地產地價的影響不大，但有專家指出，在實際中還是會帶動房地產價格的上漲。這是因為，中國土地調控新政根本宗旨在於進一步緊縮“地根”，這將從預期上減少新增建設用地供應量，目前可謂“聞風即漲”的中國房地產市場不可能不有所反映。
來自中國人民大學的土地管理學專家嚴金明教授認為，一些房地產開發商還會利用新政策的出台，再次拋出所謂“地荒論”，把房地產價格上漲歸因于國家嚴把土地“閘門”，甚至利用國家土地調控政策的變化惡意抬高房價。 |
