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| 腐敗為公眾增加成本，決不止在房地產一個領域。 |
“我經手的商品樓裏，很多都帶著腐敗的味道。”一位房地產開發公司的老總說。
此話已被多次驗證。2006年2月，國務院首次界定商業賄賂重災區，前兩名———工程建設、土地出讓———都和房地產市場密切相連。而北京市副市長劉志華、安徽省副省長何閩旭、天津市檢察院檢察長李寶金等官員，皆涉嫌與房地產有關的經濟問題。另據媒體披露，上海市房地局土地利用管理處處長朱文錦也涉嫌受賄，已被隔離審查。
而在今天，房價已成為壓在中國百姓頭上的“新三座大山”之首。人們呼籲房價成本公開的同時，一系列問題也被提出：樓市的灰色成本知多少？潛伏於哪些環節？在權利尋租中呈現什麼特點？多大程度上決定著房價的飆升？
●解密兩大“彈性空間”
海南某房地產公司董事長坦言：“土地出讓和容積率確定，是兩塊最大的‘彈性空間’。”
蓋房子先要拿地。2003年以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅占5%，其餘是“協議出讓”。如此大的空白地帶自然成了尋租的沃土——“一塊地定價多少，有些時候就是領導手中的一支筆。”這位老總說。他從1992年投入房地產行業，轉戰深圳、廣州、海南三地，自言拿地需要“進貢”。
為維護關係以及為再次拿地做準備，開發商不吝代價。這位老總以親歷說明，“如果當官的給我的低價格帶來了5000萬元利潤，我願意拿出2000萬甚至更多。”另一位房地產經紀人也說，“很多地方制定了若干土地優惠政策，至於如何‘優惠’就看官員的臉色了。”
土地非市場化出讓導致的腐敗愈演愈烈後，國家規定：土地必須以公開招投標方式出讓。但是，這依然存有可供操作的空間。
北京合作建房發起人于淩罡說，“項目回扣中間人的經手費一般是1%－1.8%，一個總投資額5億的項目，經手費可以超過500萬。”
而“項目經手人”的主要職責，依照北京一房地產公司老總的說法，無外是通過疏通關係，在招標中與地方政府形成默契，以種種限制性條件先期排斥競爭對手。有些時候，符合條件的競標者，在招標開始時就剩下一兩家，輸贏早已內定。這筆公關費用，當然由開發商埋單。
1980年代末以來，中國違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年要超過100億元。其中多少被開發商以灰色成本方式返還給手握簽字大權的人，不得而知。
土地到手後，接下來的是規劃設計。一般而言，土地出讓之時，容積率等參數已基本設定，但總有開發商希望在這裏做文章。容積率的高低直接決定可建的房屋的大小，對開發商而言，哪怕是百分之幾的誤差，影響的收益將是以數百萬甚至千萬計。而更改容積率的大權掌握在規劃部門手中。
某房地產公司的老總形象地說，“我的一塊地上是可以建10萬平方米房子還是12萬平方米房子，都由規劃部門手中的容積率確定，如果一平方米是2000塊，多1萬平方，便是現實的2000萬收入，我花多大公關代價也願意。”
隨著國家對城市建設規劃的日益完善，在容積率上大做文章已比較困難。但開發商在建設完畢後，容積率略微超出一些，小數點上的出入並不容易察覺。“職能部門的監管查處力度也是因人而異，許多時候根本就是因錢而異。”上述老總直言。
●某些公章染成了灰色
一個房地產項目從簽定意向、選址試點直至銷售，有數十道環節。除了熟知的國土、規劃、建設等部門外，還需經過人防、消防、環保、地質勘探、園林、衛生防疫、交通、市政等職能部門的審批或備案。
“有公章之處，就有滋生灰色成本的可能。”重慶慶業集團總裁伍繼延說。
一些開發商認為，單純為了節省時間，就需要額外給些花費。否則的話，一個部門多花一兩天，全部手續就要拖延一兩個月。對於多用“拋彩球”的方式籌措資金的開發商而言，銷售回籠資金越早，下一桶金淘得就越快。
“花費主要針對具體辦事人員，少則幾千，多則幾萬。”某地產老總告訴本報記者，雖不是大數字，但從審批到驗收，這筆費用往往需要重複支出。因為每個部門裏，審批時是一個人，驗收時是另一個人，疏通關係的原則是“一個都不能少”。
時間因素外，諸如消防通道、人防設施，有時難免與小區規劃衝突。開發商當然希望這些“小節”為自己的小區規劃讓步，這種讓步也需要付出成本。譬如人防設施，許多公司往往將其作為後續的地下車庫或地下商業設施來建設，這是違反規定的，但管理部門睜一隻眼、閉一隻眼也就過去了。
這位老總說，在他所處的城市，不少小區都存在規劃上的瑕疵，但被處罰的較少———沒有其他原因，事前打好招呼了。
正式動工建設前，政府各職能部門往往以會議形式，對開發商設計方案進行三堂會審。早幾年，灰色成本曾在會議前夕，以信封裝現金形式發放。“現在隱蔽了許多，事先的公關工作早在審議會議之前已經悄然運作。”一位開發商說。
灰色成本甚至滲透到了房產進入實質銷售階段後。本報記者在鹽城採訪國內首份官方樓價成本清單時，一浙江開發商無奈地說，其首期銷售的樓盤中，近90%房子的銷售價格，因為“有人打招呼，被迫讓利或折扣”。所以，他不得不在其他樓盤上把虧的錢補回來。
2006年5月17日，“國六條”出臺，規定套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。但時至今日，許多地方政府相應細則遲遲不出，某種程度上又促成了灰色成本滋生的空間。上海一地產公司副總坦率地說，許多開發商為了規避這個門檻，想方設法趕在規定生效日期前完成規劃審批方案，這當然需要在正常程序之外花工夫。
●如何轉嫁給消費者
上不了桌面的灰色成本，開發商在後期成本測算中，如何入賬？政策允許範圍內的管理費用空間相對有限，只能充抵部分招待吃喝費用。依照業內的潛規則，真正的“大頭”多從建築安裝成本中虛設。“與建築商簽定合同時，抬高合同標的即可。”上海一開發商坦言。
“建安成本”成為灰色成本陽光化的通道的另外一原因是：建築行業稅率較低，抬高標底所產生的稅賦相對較少。
當然，開發商決不會自己為灰色成本埋單，而是要轉嫁給消費者。
2005年，安徽省安慶市的一家房產開發公司，在承建商品房過程中，先後分別向該市建委、規劃、物價、人防、房產等有關部門的19個負責人行賄，涉案金額達到100多萬元。簡單計算便可得出，如果是500套房子，每戶就要承擔“行賄成本”2000元；如果是200套，承擔5000元；如果是100套，那麼每個購房戶承擔的“行賄成本”，達1萬元以上。
灰色成本究竟多大程度上提升了房價？部分專家認為，約4%。
“但灰色成本不是房價上漲的決定性因素。”上海社科院房地產研究中心張泓銘教授說。他認為，如果純粹關注灰色成本對房價的影響，是誤入某些人的“陷阱”。政府最迫切應該做的是，遏止樓市里不正常的供需關係，降低開發商的過分投資需求，降低消費者過分的消費需求。
接受本報採訪的上海一開發商亦坦言，“以目前上海的樓價水平，利潤超過100%。其實灰色成本若是攤在房價裏，比例並不高。”
在反腐專家、清華大學廉政研究室主任任建明教授看來，即便灰色成本不是房價高企的決定性因素，但政府承擔的責任不能絲毫懈怠，“如果政府部門的監管不到位，使得每個管理措施都可能成為提供腐敗的機會，每個政策都會走樣，複製效應不堪設想。”（來源: 南方週末） |
