中評社廣州9月2日電／近來，全國主要城市的工業地產一直保持著穩健的上升勢頭。相對便宜的土地價格，日益增長的強勁需求，清晰可見的高回報率，吸引著越來越多的跨國公司進入這一領域，並上演了一場“圈地運動”。然而，一直游離於市場化交易之外的工業用地混亂狀態，可能很難維持下去。近日，全國土地調控工作座談會議題就直指工業土地低成本過度擴張等不規範行為。國務院要求各地集中開展一次以懲處非法批地、非法低價出讓國有土地為重點的專項行動。
有工業地產老大之稱的美國普洛斯公司，攜帶著物流地產新概念，只用了不到3年時間便完成了在中國沿海的戰略佈局。並且，還打算未來5至7年內在中國物流市場投資20億美元。普洛斯上海西北物流園是普洛斯在中國的一個重要投資項目。物流園一期工程已於2005年6月建成，包含3個物流中心，總建築面積為48000平方米。目前已全部出租給包括百勝、日郵集運、萬絡等多家國際國內知名的餐飲和物流企業。二期工程總建築面積約為32000平方米，預計於2006年完工。目前，普洛斯已經進入中國12個城市，擁有15個在建或已建物流地產項目，總開發面積57萬平方米，並且每年還會以50萬平方米以上的速度增長。
去年底，在新加坡上市的豐樹物流房地產投資基金宣佈其收購了位於上海浦東空港的歐羅物流園項目，其代價為1.2億元人民幣，而這僅僅是開始。現在豐樹物流正拿著大筆資金四處尋找合適的物流地產項目。今年1月，全球排名第二的工業地產開發商AMB宣佈，從爪哇控股有限公司購得上海一塊面積為17474平方米的工業地產項目及附近一塊待開發用地，預計總投資約1330萬美元。AMB的如意算盤是，在2006年年內完成開發後投入租賃市場。未來五年，AMB在中國的工業地產投資將達5億美元，主要側重在北京、上海及珠三角地區。
據戴德梁行工業部透露，目前他們正在為4家海外投資機構進行工業房地產項目的咨詢，有的已經進入了實質性的操作階段。而世邦魏理仕和仲量聯行也表明，一直以來，海外投資機構對工業地產市場都很關注，近期接觸得更為頻繁。仲量聯行負責人表示，目前該行正在給數家海外投資機構做中國的工業地產項目咨詢。這些合作的海外投資機構委託仲量聯行代理，項目談判簽署後雙方分紅，並且仲量聯行會參與建造廠房項目的管理。業內人士認為，工業地產在市場上的實際需要很大，特別是珠三角緊縮工業用地政策，禁止“花園式廠房”後，很多工業用地已經很難獲批。這使得性價比良好的廠房一直有供不應求的趨勢，而其回報率也比較穩定，只是由於資金門檻太高，以往很少被主流市場關注。海外投資機構的開發模式可以分為兩種，一是對值開發，根據客戶需求製造廠房標準，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約好的工業物業產品。對海外投資機構來說，國內工業地產市場方興未艾。
在國際經濟歷次的房地產升降週期中，有一類房地產價格一直只升不跌：這便是工業地產。在許多國家，能用來創造新財富的工業土地，價格比一些普通住宅用地還高。而目前國內工業土地仍是政府賠本供應，政府普遍以低於征地、拆遷和配套成本向用地者協議提供。這等於是白送土地還貼錢。難怪發達地區工業用地二手價格均比政府價格翻了幾番。開發商心裏有數，做地產項目，影響利潤的關鍵因素在於土地成本，廉價土地是他們發家的資本。而物流行業是國家鼓勵的下一個行業，即使是在地根縮緊的情況下，物流地產商也比較容易拿到地，而且是相對廉價的土地。然而，是什麼原因導致地方政府心甘情願地將大塊土地廉價地轉讓給投資商呢？
業內人士透露，工業地產項目大多位於中心城市的郊區和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區便宜，而且房地產商大幅圈地，地價自然更加便宜。更為重要的是，工業地產的出發點是將地產資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面彙集，實現資源價值的最大化。一位地方政府官員說得明白，如果純住宅地產開發，地方政府在取得土地徵用的補償後就沒有更多的地方收益了。而工業地產項目更能給當地帶來經濟發展的推動力，持續增加地方稅收和安排更多的人員就業。因此，政府以較低的價格轉讓土地給房地產商做工業地產項目也就不奇怪了。
除了誘人的廉價土地外，工業地產投資少、租金高、回報穩定的特點也讓外資“心馳神往”。由於住宅市場投資在激烈的競爭之下，利潤空間變窄，同時投資的風險增大。而工業地產的回報相對穩定，年投資回報率在8％左右，好的項目甚至達到了17％左右。這也是促使海外機構投資工業地產的主要原因。同時，由於海外投資企業落戶中國的強烈需求，使得工業廠房的空置率不斷下降，租金上漲。
從投資方式看，海外資金主要通過建倉儲設施或標準廠房收取租金來獲取固定的收益，或購買帶長期租金的現有項目等各種方式來投資工業物業市場。數據表明，我國物流市場需求和現代物流業均已進入快速增長時期，目前市場規模超過2萬億元，並且根據專家的預測，未來幾年我國物流市場將保持年均20%的增速，外資開發商顯然清楚地看到了這一點。在過去幾年內，長三角主要城市低質量倉庫的租金保持在0.5元/平方米/天-0.8元/平方米/天，而高質量倉庫的租金達到了0.9元/平方米/天或更高。
據中國證券報報道，8月中旬，全國土地調控工作座談會在昆明召開，議題直指工業土地的低成本過度擴張等不規範行為。國務院副總理曾培炎在會上提出，提高新增建設用地有償使用費繳納標準，從土地純收益中安排部分資金用於廉租房建設，以及提高耕地佔用稅和城鎮土地使用稅徵收標準。目前，國土資源部正在起草加強土地管理的文件並上報國務院，估計這次會議結束後很快就會有結果。而此次國務院要求的專項行動，重點將落在工業用地上。據瞭解，國土資源部很可能將成立檢查組，對地方工業用地的審批、劃撥、使用情況進行檢查，同時著手推進工業用地出讓、使用制度的調整，逐步推進工業用地也實行“招、拍、掛”的工作，以市場化為總體推進方向。
在2003年國土資源部全面推進城市經營性用地轉讓實行“招、拍、掛”之後，在工業用地的出讓領域，仍保持著行政劃撥為主的出讓體制。出於地方招商引資的目的，不少地方政府壓低土地價格以招攬投資，個別開發區甚至採用變相“零地價”的方式對工業用地進行出讓，這已經引起了國土資源部甚至是國務院的高度關注。今年3月，國土資源部徵求意見並於7月正式執行的“勾地”(後稱預申請)制度，很可能也將被引入到工業用地出讓領域當中。
最初設計“勾地”制度，就有在工業用地領域推廣的考慮，作為工業用地市場化的探索和嘗試。實際上，此番國土資源部嚴格工業用地出讓有著更深層次的原因是，今年上半年以來，固定資產投資一直處在過熱狀態，國務院對此心存忌憚。其主要的原因是上項目，因此，控制工業用地項目批出是控制“上項目”的直接手段。
建設部政策研究中心主任陳淮表示，從嚴管理外資進入中國產業地產領域是可以預期的，政府將對進入這個領域的外資採取高門檻。對於工業地產將成為下一個房地產宏觀調控目標，世界工業地產巨頭普洛斯投資管理部高級經理趙明琪表示，房地產宏觀調控不僅不會對其經營產生任何影響，反而是一種利好。宏觀調控是為了使房地產市場進入良性競爭和發展的環境，這樣的環境會使真正做開發、有實力的企業進入到這個政策環境中來。 |
