中評社香港7月3日電／新一輪宏觀調控使房地産企業又一次站在了十字路口。市場後市如何？企業該如何走？怎樣應對宏觀調控大背景下的市場變革？東方早報文章稱,在日前舉辦的易居月度論壇上，華東師范大學東方房地産學院院長張永岳表示，開發商應該科學解讀宏觀調控，尋找積極的應變之道，才能確保房地産行業的持續穩定健康發展，才能確保企業踏上可持續發展之路。
宏觀調控幷非“壓制”房地産業發展
“對新一輪調控政策，我們必須理性認識科學解讀。”張永岳表示，政策出台是爲了解决房地産發展過程中的一些突出問題，幷非是爲了“壓制”房地産行業的發展。事實上，政策明確地表示了“房地産業是中國新的發展階段的一個重要支柱産業”。
張永岳指出，針對房地産行業連續兩年進行宏觀調控，既反映了中央對房地産發展中出現的突出問題的高度重視以及必須解决的决心，也反映出中國房地産業發展的不成熟及需要探索解决的一些深層次問題。而現在更深層次的問題是，當前中國宏觀調控尚缺乏預警機制，一般是在問題累積到相當大時才進行調控，其中有些政策措施是治標難治本。“雖然，宏觀調控綜合目標的實現需要一個貫徹落實的過程，但從根本上來看，從體制上機制上的角度探尋建設標本兼治的科學發展之道，是必須加快進行的。”張永岳表示，目前中國應該積極探尋建立標本兼治的宏觀調控之道，同時必須把住房保障體系建設列爲房地産業發展過程中優先解决的問題。張永岳認爲，從一般原則上講，經濟手段與行政手段、法律手段的良好配合會使宏觀調控更奏效。但目前中國房地産方面的立法工作明顯滯後，相關法規層次較低，多是“通知、條例、規定、細則”等，直接導致執行中的約束力不强，這也是宏觀調控不能够完全達到效果的原因之一。
調控背景下房地産業呈現四大特點
從上世紀90年代後期以來，中國房地産業獲得了前所未有的快速發展，投資規模日益放大，市場容量迅速擴張。由於各種原因，交易價格也快速攀昇，市場秩序也出現了一些不和諧音，呈現出一些深層次的矛盾。
“正是爲了解决這些矛盾，國家進行了宏觀調控，以推進中國房地産業的持續健康穩定發展。”張永岳表示，在這種背景下，由於房地産自身發展的內在規律，房地産業也必然進入一個新的調整期，幷呈現出一些新的發展特點。
從發展速度上看，正由快速發展轉向平穩發展。從市場交易的角度看，主要是由於在宏觀調控的政策下，投機性需求受到嚴重打擊，投資性需求也受到壓抑，而以實際購房能力爲支撑的自住性需求也會受到一定程度的影響，致使整個市場需求總量的擴張受到較大的限制。從房地産投資的角度看，是因爲宏觀調控後，房地産投資增長過快的勢頭必然會得到一定程度的控制。
從供需結構上看，各類供應和需求都普遍增長、尤其是中高檔房供求增長過快的態勢將會有所改變，中低價商品房的供應將相對增加、自住性需求將得以增長。這種趨勢意味著：一方面，更好地滿足廣大中低收入者的自住需求，將會成爲下一階段房地産市場發展的重要動力；另一方面，一些投資類産品的銷售將面臨嚴峻挑戰。
從價格走勢上看，正由普遍上漲向平穩分化轉變。遵循中央政府宏觀調控的基本思路，可以預見各細分市場的價格走勢也會日益分化。其中，住宅的交易價格將會受到控制，非住宅的交易價格將會相對放開；普通住宅的價格將在控制中走向理性回歸，高檔住宅和商辦類物業的房價則相對放開。
從市場運行的特點看，房地産市場正向規範化、完善化、專業化運作方式轉變。公開、透明、有序的市場環境將是一個必然的方向，房地産三級市場必然會有較快的增長，優勝劣汰的機制將日益發揮作用，企業的專業化程度將不斷提高。
開發商需積極應對産業轉型
“可以說目前中國房地産業的轉型勢在必行。”張永岳指出，當前中國房地産業的發展正處於關鍵時期，深刻認識、正確面對這一命題，是涉及房地産業長遠發展的根本性問題。
他表示，房地産業轉型最核心的內容，是産業增長模式必須由粗放型向集約型轉化。作爲市場主體的房地産企業，祗有同步進行轉型才能更好地生存和發展下去，同時這也將反過來促進整個房地産業的持續穩定健康發展。未來開發商在更加註重健康、質量、專業，把握發展速度、産品質量的同時，要注重運作的專業。企業應專注于某一細分市場，如高檔公寓、青年公寓、酒店式公寓、養老社區等。
適應供需結構調整趨勢，開發企業須在研究自住客戶的基礎上，在産品創新和住宅産業化上謀求競爭優勢。房地産業轉型之後，住宅市場的整體投資回報率會有所下降，住宅價格走勢將出現分化，中低價、中小套房型價格會穩中有降，高檔房、大套房型會繼續攀昇，在這種情况下開發企業應當轉變贏利模式，向管理、規模、服務三個環節謀求效益。
房地産市場體系的結構呈現一定的不均衡性，這種不均衡性中也蘊涵著一系列有利的發展機遇。如住宅市場利潤攤薄，開發商人可以轉向商辦、工業等非住宅市場。“國十五條”首次提出“積極發展住房二級市場和房屋租賃市場”，對於企業，這意味著二手房市場將成爲新的利潤增長點。隨著存量房市場份額的日益增大，一手房市場必然同步萎縮，因此現存的大量房地産代理機構，應該介入或加强二手房中介業務。另外積極拓展融資渠道，積極投入産品研發領域，都是房地産開發商尋求突破的重要途徑。對於一些實力足够的企業來說，向二、三綫城市房地産市場進軍，也是分散投資風險把握商業機會的重要選擇。
|
