較高的房價會使一個國家更爲富裕嗎？答案很簡單：不會。如果存量房屋的市場價值上昇，那麽那些擁有它的人富了多少，另一些從他們那裡買房的人就窮了多少。價格的上漲祗是把收入在居民中進行重新分配而已，主要是將年輕人的收入重新分配到老年人手里。
那麽，爲什麽增長迅猛的經濟體，房價往往持續飈昇；而增長緩慢的經濟體，情况則恰恰相反呢？答案是，幷非較高的房價使一個國家更爲富裕，而是與之相反：國家越富，它的房價也就越高。
在下面的9個國家中，有7個國家在過去10年中，實際房價有相對强勁的增長。但在德國和日本這兩個關鍵例子中，房價則有所下降。
這兩個落後的國家，也是同期內經濟表現最差的兩個高收入經濟體，而澳大利亞、法國、愛爾蘭、新西蘭、西班牙、英國和美國的經濟表現則較好，這幷不令人感到驚訝。
那麽，爲什麽增長較快的經濟體，房價就應該經歷較爲强勁的揚昇呢？
隨著經濟活動的增加，稀缺土地的價值就會上昇。更重要的是，較爲富裕的人會花更多的錢，購買地理位置較好的房産。爲了匹配調整緩慢的供給，以應對需求的上昇，需要這種有失比例的價格上漲。規劃方面的限制，甚至可能會使供給方面的調整陷入停滯。
然而，收入幷不是左右價格的唯一根本因素。同樣重要還有家庭數量的增加。隨著人們壽命的延長，規模較小的家庭變得越來越普遍，同時勞動力市場充斥著大量移民。
信貸供應量的上昇，以及名義及實際利率的下降，同樣會加大需求：前者使借貸難度下降；後者則推高了所有實際資産的價格。
經濟不穩定性的日益减弱，也會證明加大借貸的合理性。然而，實際利率下降所産生的影響則難以說清：就其本身而言，它們會推高資産價格；但它們同時也表明經濟增長前景欠佳，就此而言，會壓低資産價格。
週期性因素可能也會起作用。也許事實證明，實際利率處於難以維係的低水平：如果是這種情况，在房價大幅飈昇之後，可能出現崩盤。
自我維係的上行螺旋（在經濟週期的相反情况中，則是下行螺旋）也存在一種風險：房價的上漲會導致更多的借貸和支出，加速經濟擴張，進而進一步推高房價，如此反復。而當價格下降時，會導致房産價值下降、借貸和支出收緊，同時，普遍出現的拖欠貸款現象，可能導致經濟活動的萎縮和房價的下降。
因此，房價是否已超越均衡水平是一個大問題。經濟合作與發展組織(OECD)在其2005年12月份的《經濟展望》中表示，愛爾蘭、西班牙和英國的價格被高估，但其它地區不存在這種情况。不過，英國經濟學家在《金融時報》上撰文否認英國存在這種情况[加文•卡梅倫、約翰•米倫貝爾、安東尼•墨菲在2006年3月27日表示：“房産悲觀論者是錯誤的，但有他們的想法也值得參考。” ]
在房價上漲速度遠遠高於基本收入增幅的地區，祗存在兩種可能性。
要麽價格已昇至一個較高的均衡水平，在這種情况下，未來的買家不得不攢得更多、花得更少。這種說法本身就具有重要的經濟含義。要麽價格已達到一個難以維係的水平，在這種情况下，實際價格將會下跌。而這會有更爲重要的經濟含義。
未來將告訴我們，哪種情况會在哪里發生——或許我們不久就會知道。
來源:英國《金融時報》 作者:馬丁•沃爾夫(英國《金融時報》首席經濟評論員)
|
