中評社香港5月6日電／近日，人民銀行宣佈上調金融機構貸款基准利率。焦點房網發表萬科公司總經理鬱亮文章稱，利率調整是全局性的經濟政策，其作用涉及各個經濟領域，房地産祗是其中的一個方面。從對行業的影響來看，對購房者支出、市場需求和房價的影響幷不是最主要的，更重要的是，加息週期的環境特性將進一步顯現，融資能力將變得更爲重要、行業整合將會加速，而集中度將會進一步提高。
購房總支出增加，但幅度不大
文章指出,加息對一次性付款購房者沒有影響，而對按揭購房者，將造成其貸款利息的增加。如按照等額償還法，一套100平方米、單價5000元的住宅，首付2成、貸款20年，在利率調整前，月均還款2753元；調整利率後，每月還款2808元，增加55元。
對於已經購房的人來說，利息上昇的數額就是其購房支出增加的數額。而對於尚未購房的人來說，加息對購房需求存在一定影響，從而對名義房價有一定下拉作用，但這一下拉作用不可能完全抵消利息支出的增加。
由此可見，本次利息調整將增加所有購房者的購房支出，但本次調整的幅度决定了幷不會顯著增加購房者負擔。而對房價的影響幅度，將低於利息支出增加的幅度。
開發商財務成本上昇，不同企業受影響不同
文章認爲,房地産屬於負債率較高的行業，一般來說受加息的影響也比較大。但不同企業受影響的程度不同，這主要取决於企業的負債水平和負債結構。概括來說，負債率越高的企業受影響越大，銀行負債比例越高的企業受影響越大。此外，由於中國加息不會提高境外資本價格，因而境外融資能力越强的企業，受影響越小。
基准利率的再次上調及上調的幅度，完全在萬科的預期之中。早在2004年，萬科便作出從2004年起將進入加息週期的判斷，此後萬科的諸多經營舉措，均是基於這一假設前提做出的安排。從2004年開始，萬科一直嚴格控制有息負債比率，同時全力推進多元化融資能力的培養，目前擁有全行業最廣泛的融資渠道，境內銀行負債比率不斷降低。
萬科集團及全資子公司目前的中資銀行貸款約25億左右，其中7億元爲剩餘借款期限不足一年的貸款，利率已經鎖定，不受本次加息影響。其餘18億本年度內的利息也已經鎖定，但在2007年將按照新的基准利率計息。所以，加息前後萬科現有銀行貸款對2006年業績沒有影響，有影響的是從加息之後新增的貸款。
假設萬科2006年需要新增貸款30億元，考慮貸款發生的時間節奏，測算結果表明2006年萬科財務成本將增加不超過300萬元，淨利潤减少不超過200萬。而假設萬科2006年年底銀行貸款餘額達到100億，財務成本將增加不超過800萬元，淨利潤將减少不超過550萬元。相對於萬科現有規模而言，這一影響是基本可以忽略的。
考驗企業融資能力，信用是關鍵
加息將進一步改變房地産行業過度依賴銀行貸款的局面。這一方面有助於降低金融風險，相信這也是政策調控的重要出發點之一；而另一方面，將更爲嚴格地考驗房地産企業的融資能力。
從美國五大住宅開發商DR HORTON、KB HOME、PULTE HOMES、LENNER、CENTEX的情况來看，其資産負債率最低爲51.8%，最高爲76%，雖然低於中國許多房地産企業，但與中國上市房地産公司的負債率水平幷沒有明顯差距。但他們的銀行負債率都很低，銀行貸款佔全部負債的比率，最低爲9.7%，最高爲18%。而在中國，除了萬科之外，能做到這一點的企業幷不太多。
但即使在美國，對大多數小開發商而言，商業銀行和其他金融機構貸款仍然是其資金的主要來源。根據NAHB（美國住宅建築商協會）進行的調查，小型住宅開發商獲得的土地購買、開發和建築貸款中有80%來自于商業銀行，10%來自于儲蓄機構（thrift account）。
美國的各種融資手段中，商業貸款是融資成本最高的方式。之所以大型企業在融資能力上佔有如此明顯的優勢，幷不取决於其規模，而是取决於在資本市場的信用。
隨著房地産企業境外融資的普及和國內金融市場的不斷成熟，信用的重要價值將不斷體現，經營誠信、管理規範、資金管理能力突出的企業，將不斷體現出優勢。而率先建立境外融資和多元化融資渠道的企業，在信用積纍上也將佔據先機。
行業整合加速，集中度上昇
近年來，美國房地産行業的集中程度出現明顯上昇，大企業市場佔有率不斷提高，强者恒强的定律不斷得到驗證。這裡面固然存在多個方面的因素，但是大企業在信用和融資能力上的優勢是一個重要的原因，因爲最近幾年，美國早已處於加息通道中。
文章稱,隨著中國加息通道的形成，同樣的趨勢將在中國出現。融資能力不僅將成爲企業競爭力越來越重要的方面，也將成爲推動房地産資源整合的重要動力。
房地産行業最重要的核心資源是三項：土地、資金（包括融資渠道）和開發能力。目前在中國，這三項資源的分佈幷不是很均衡，三項資源都很强大的企業幷不是太多。加息將顯著提高那些資金實力較弱企業的整合動力，也將顯著提高那些融資能力强大企業的整合能力。
資源的整合將有利於存量土地的激活，增加市場的有效供給，對穩定房價來說，這一機制的作用，將遠遠超過加息本身對房價的影響。
總之，加息將進一步加速房地産的整合，幷使得行業集中度上昇。優秀企業將獲得越來越廣闊的發展空間。
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