中評社廣州5月24日電／廣州樓價近三年呈快速上漲的趨勢，廣東省房協研究數據顯示，2005年與2003年比，廣州市(十區)商品住宅均價兩年間上漲1226元/平方米，漲幅31.5％。今年一季度均價5842元/平方米，同比再度上漲17.9％！
樓價快速上漲使房地產成為全民關注的事情，有人說是地荒造成的，有人說是開發商聯手抬價，也有人說投資者炒樓引發的。據南方都市報報道，昨天一份由廣東省房協於今年3月開始組織力量進行研究編寫的《對廣東房地產市場局勢的看法》新鮮出爐，材料中，廣東省房協用權威的數據與詳實的資料揭示了推高廣州樓價的幾大因素。
材料中顯示，2003－2005年三年間，廣東省每年土地出讓總面積均為11000多萬平方米。去年住宅用地出讓2294萬平方米，同比下降近三成；占出讓總面積19％，同比下降10個百分點。去年出讓普通商品住房用地1880萬平方米，占出讓住宅用地面積82％，同比下降8個百分點。
而廣州市(原八區)2003－2005年“招拍掛”形式出讓土地面積92萬平方米，住宅用地僅占三成，建築面積106.8萬平方米，約占同期(原八區)住宅竣工面積的7％－8％。2004年計劃推出100萬平方米土地，結果只推出12.1萬平方米。2005年“招拍掛”49.44萬平方米，大部分是商業用地。
除了土地供應量減少外，用地功能及空間佈局結構與消費市場脫節的情況也不容忽視。據不完全統計，目前廣州政府手上已有紅線控制的市中心區經營性開發土地儲備可建築面積至少有2100萬平方米，還有回收的閒置土地近700萬平方米，以及工廠、貨場搬遷騰空的土地407萬平方米。
但近日公佈的2006年度廣州市土地供應計劃中，總面積的56％分佈在增城與從化，市八區僅占25％。也就是說，近來或即將供應的土地，都在比較邊緣的地方，而在需求最旺盛的老城區，政府釋放的地塊較少，與消費市場脫節。
據不完全統計，廣州開發商手中掌握的開發用地(含未開發、新開工、在售項目的後續開發土地等)有250宗左右，約2000萬平方米。
雖然廣州市希望以減少住宅供地來消化開發商多年囤積的土地，提高土地出讓價格。但似乎事與願違，考慮到土地供應日益緊縮，一些開發商調整了其開發策略，建高檔物業，或等待最佳開發時機，從而減緩儲備土地的消耗速度，追求土地效益最大化。
省房協認為，商品住宅供應減少、供求缺口大也是房價上升的主要原因。據悉，廣州市去年商品住宅投資同比基本持平，施工面積同比下降1.8％，新開工面積同比下降22.2％，竣工面積同比下降16.6％。商品房批准預售同比下降5.13％(按面積計)和14.12％(按套數計)。
省房協材料還顯示，2004－2005年，廣州市供應量(批准預售)與成交量比例為100:149(八區)和100:125(十區)，供求缺口420萬平方米(八區)和370萬平方米(十區)。
除了供應減少外，商品住宅供應結構失衡問題也是樓價上漲的重要原因。如廣州市2005年住宅空置量下降10％。其中一級、二級、三級路段均有三成以上的降幅，其他路段是46％的升幅。可見一級、二級、三級路段商品房供不應求，其餘路段是供大於求。
而從2005年廣州市批准預售看，100平方米以上大套型商品房占51％(套數)和66％(面積)；從交易看，大套型商品房占49％(套數)和63％(面積)。80－100平方米商品房是供應量少於交易量，140平方米以上大套型商品房供應量大於交易量。
省房協研究指出，供應結構不合理，在“供應決定需求”的土地資源緊約束條件下，利益最大化驅使產品結構高端化、大型化，從而逐漸與消費性需求市場脫節，進一步惡化供需關係。而供應不足與需求旺盛的矛盾也誘發市場投機，刺激消費性需求的釋放與投資性需求的增加，反過來又推高房價，形成互為因果的互動循環關係。
而且，在供需關係趨於緊張的廣州，賣方市場凸現，個別開發商、銷售商甚至採取捂盤惜售、抬高售價、轉手炒賣等不規範行為，加劇供需緊張氣氛，擾亂市場秩序，謀取高額利潤，這也是房價攀升的一大原因。
另外，對於樓市的現狀，廣東省房協提出了“七劑藥方”：
1、增加住宅用地供應，首先要增加住宅用地供應，採取有效措施釋放存量土地、閒置土地，適當提升市中心區容積率。從源頭上解決供應不足、漲價風盛問題。
2、鼓勵生產中小套型，從土地出讓、規劃審批源頭控制大戶型、豪華高檔住宅的過量生產，鼓勵生產、銷售100平方米以下中小套型普通住宅。
3、適當提供物業轉讓稅率，在貸款利率、首付比例、稅收等方面遏制市場投機炒作，鼓勵和保護自住型普通住宅的消費。建議對非自住又未辦理租賃手續的住宅徵收物業閒置稅。適當提高物業轉讓稅率。
4、大力培育住宅租賃市場，應鼓勵中下收入居民、外來人口以租房方式解決居住問題，清除影響住宅租賃市場發育的體制上、政策上的障礙，降低租賃稅費，規範租賃市場，疏通租賃渠道。
5、大力提高公積金放貸率，積極探索經濟適用住房租售並舉的政策；大力提高公積金放貸率，簡化公積金貸款手續，消除公積金貸款買房的障礙；加大推行廉租住房保障制度的力度。
6、建立信息披露制度，城市規劃、土地供應、開發建設、資金流向、銷售狀況、價格水平等等房地產信息主要掌握在政府手裏，政府應主動、及早、全面向社會公佈信息。
7、加強行業自律。 |
