中評社香港5月30日電／新京報今日社論指出，5月29日，新華社授權發佈國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，在保持宏觀調控政策連續性、穩定性基礎上，針對當前房地產市場的突出問題，適當加大了調節力度。與以往相比，此次出臺的有關稅收、信貸、土地政策等8項“硬指標”具有更強的強制性和操作性。
近三十年來，我們在房地產發展中不斷探索政府如何定位和發揮作用。然而，住房的商品特性比較複雜，既是“居者有其屋”的必需品，又可以作為奢侈品，還可作為增值保值的投資品，公共住房又帶有公共品的性質。這些特性決定了政府不能超脫房地產市場。此次出臺的新六條細則雖然不可能畢其功於一役，但可以說是標本兼治，體現了“有所為有所不為”的政府職責定位。
新六條細則目標仍然是穩定房價，而不是降低房價。
社論說，如果政府把房價的預期說成是漲，並以提高房價為目標出臺政策，市場的投資需求和真實需求都會瞬間爆發；反之，大多數有房者將承受資產縮水的痛苦。因此，“穩定”兩字反映出該政策的智慧。
新六條細則沒有採用連續調高貸款利率的方式，而是調高首付款比例。利率牽一動百，將涉及經濟的各個層面，連續調高貸款利率不是單獨一個房地產市場所能決定的。提高利率增加中低收入者的負擔甚于高收入者。如果以降低房價為終極目標而調高利率，顯然是本末倒置。調高首付款比例，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%，自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定，這是比較適宜的。
社論指出，新六條細則強調結構問題，重點發展普通商品住房，卻不完全排斥大戶型。什麼是普通商品住房，20年前的標準和現在不同。新六條細則把90平方米作為區分普通住房和大戶型的界線，基本與目前中等收入者的住房水準相當。但是，長時間以來，90平方米以下的住房奇缺。新六條細則強制規定90平方米以下住房要占開發建設總面積的70%以上，給大戶型留下了30%的充分的空間，這顯然綜合考慮了目前的市場現狀和居民需要兩個因素。
新六條細則解決中低收入者的住房問題，卻不放棄市場機制。它要求制定和實施住房建設規劃，發展普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，但是都沒有以政府定價為手段，其中的一些措施充分發揮了市場機制的作用，如加大對閒置土地的處置力度，落實土地閒置費，把開發商的隱性供給強制帶入市場，對供求平衡將起到積極作用。完善房地產統計和資訊披露制度，將消除房市的資訊不對稱，將使房價真實地受到供求關係的制約。
短期內的細則，不可能面面俱到，可能還會有遺憾。
比如，新六條中的稅收調節以住房轉讓環節營業稅為手段，房地產正常的流轉會受到限制，地不能盡其利。從國外的經驗來看，這只能做為一種權宜之計。良性的房地產稅收調節最終只能以物業稅等保有階段的稅種為主。另外，國外房地產金融衍生產品是房價“漲價歸民”的主要手段，在新六條中還沒有涉及。由此，物業稅和房地產金融衍生產品這兩個重要的市場穩壓器，將是需要長期研究的課題。
一項政策，往往在正面效應的同時，還有不可預知的負面效應。比如，對戶型的限制，對房價漲跌和供求的影響還難以預料。對大戶型徵稅和限建，大戶型或將成為短缺品，在二手房市場中大戶型要麼基本消失，要麼奇貨可居，稅收轉嫁到消費者頭上，可能會造成房價上漲。對大戶型擁有者來說，會儘量選擇出租住房，而不是轉讓不需要的住房，“食房階層”將進一步擴大。這些可能存在的負面效應需要政府密切關注，及時化解。 |
