中評社香港5月31日電／新京報今日發表社論說，“新六條”15項細則公佈後，引起了廣泛討論，不少人對細則的落實心存疑慮。從目前的回饋看，對落實“新六條”細則的關注，主要集中在改善住房結構、稅收和信貸政策、土地使用權收回、住房保障政策上。這就啟發我們，要努力在這些方面做好工作。
社論指出，首先，改善住房結構要引導開發商設計創新。“新六條”細則規定，新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房比重，必須達到70％以上。國內城市新建高層的主流房型在120平方米以上，這是建築結構比較合適的選擇。在去年房地產調控的“國八條”中，各城市的普通住房一般以140平方米左右為分界線。但是，以超過90平方米的住房為主的房型，超過了大多數城市居民的可承受能力，而小戶型的住房奇缺是不爭的事實。“新六條”細則對此限定比重，開發商如果要適應市場需要，必須在住房結構的設計上有所創新。
其二，稅收、信貸政策要考慮對不同需求物件的影響。“新六條”細則主要是採用營業稅來調節。上一輪調控中，一些城市在實施2年為期限的營業稅政策後，投機和投資需求已經基本消失。這時，我們需要注意的是，如果房地產投機和投資需求，確實已經在上一輪調控中清空，那麼這次的稅收政策收效可能就不會大。這時，就需要考慮運用住房保有階段的稅種，比如物業稅進行調節了。
信貸政策採取提高首付款比例的手段調控市場，比連續提高利率的效果可能小些，好處是依靠抵押貸款購房的中低收入家庭負擔輕些。本輪調控特別注重向中低收入者傾斜，前者是必然選擇。提高首付款比例對有實力的投機和投資者的作用不大，但至少杜絕了“空手套白狼”的炒作。
社論認為，提高首付款比例，則使百姓量力而行、理性購房。國外住房保障政策中，補貼低收入者購房一定比例的首付款是常見措施。提高首付款比例，也給政府留下了完善住房保障制度的空間。
其三，閒置土地處罰要為控制上市節奏服務。“新六條”細則規定超過一定年限，開發商的建設用地要以閒置土地對待。國內對閒置土地早有規定，也有過處罰的先例。但是，如果處罰閒置土地不能與供給總量和結構的上市節奏聯繫起來，就起不到作用。處罰閒置土地的目的，是讓隱性的供給按照政府制定的計畫發揮作用，使供求平衡的目標得到實現。
近年來，房價的高漲主要來自於土地溢價，開發商將生地變成熟地，同時也獲得了土地儲備的機會。一些城市已經成立或積極籌建土地儲備中心，承擔動遷和土地開發的任務，也將享受土地溢價的機會留給政府。現在，取消開發商閒置土地行為的條件已經成熟。國內一些城市已經可以做到通過控制開工日期、施工進度、預售申請等時間節點，調節上市供應總量和節奏。目前的改進之處在於，設定地方政府改變時間節點的許可權，並配合住房銷售狀態資訊公開化，將這些土地開發到住房竣工的時間節點納入政府公示資訊。
其四，住房保障體系要做通盤研究。住房保障政策始終處於發達國家住房制度的核心地位，比穩定房價更重要。
國內的城鎮住房制度改革以來，過於強調住房的商品化和分配的貨幣化。這除了認識上走了彎路，再就是沒有把住房保障作為一個體系來考慮。國外對住房保障是按梯度進行，毎個家庭應按哪種方式保障是明確的，政府對各梯度保障方式資金投入也不一樣，各級政府必須做詳細的預算。政府如果沒有摸清收入水準、收入結構、城市人口結構等，就不可能建造合適數量的保障用房，不可能採用具體保障方式來保障弱勢群體，也不可能落實資金並做長遠規劃。
社論總結說，“新六條”的最大特點，是對各地政府的調控責任予以了量化，落實起來可能會遇到困難。但是，房地產調控必然是在摸索中不斷改進、完善，需要我們知難而上，需要我們的勇氣、團結和信心。 |
