又一個房地產宏觀調控文件日前浮出水面，建設部、央行等六部委共同簽署的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》已悄然下發。外資投行對文件內容並不感到驚訝，稱其進入中國樓市的計劃不會改變；而在一些專家看來，政策相當溫和，外商長線投資不會受到影響。
●規範市場的意義大
不少專家認為，“限外”新政頗為溫和，其主要意義還在於規範了外資進入中國房地產市場。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，文件規範了外商投資中國房地產的市場准入。按照文件規定，在資本金上，要求投資總額超過1000萬美元的，註冊資本金不得低於投資總額的50%；低於1000萬美元的，註冊資本金仍按現行規定執行。在設立程序上有三大步驟。先由商務主管部門和工商行政管理機關依法批准設立和辦理註冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批准證書》和《營業執照》；在付清土地使用權出讓金後，到國土管理部門申辦《國有土地使用證》；再根據《國有土地使用證》到商務主管部門和工商行政管理部門換發正式執照。
經濟學家徐滇慶說，文件對限制外資炒房有一定的作用，實名制可以加強購房套數的監管。文件規定，在境內設立分支機搆、代表機構（房企除外）的境外機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可以購買自用、自住商品房；且採取實名制。
徐滇慶認為，該文件對中國房地產市場更大的意義在於規範了外資的市場行為。在他看來，外資的進入是有利於中國房地產市場發展的，也有利於房地產企業經營管理水平的提高。政府不應該限制外資的進入，而要管制外資在中國的直接購房行為，以及監管外資的大規模外撤。他說，加強外資的結匯管理是最重要的。新出臺的文件在加強結匯管理方面也有所體現。
●外資投行興趣不減
長期投資中國房地產開發領域的一位業內人士對記者表示，新政出臺前，曾經擔心新政會對長期投資設置藩籬；反復閱讀了文件內容後，有如釋重負之感。文件對外資的長期投資和海外熱錢並未界定，總的說來，可以說是對長期投資“網開一面”。
一位外資投行中國部的董事總經理對記者表示，外方對中國房地產的興趣不會因為文件的出臺而減少，“我們相信在短期內，難以有非常具體的措施對外商投資活動加以限制。”
一家著名投資銀行的房地產投資部門負責人對記者表示，雖然新政比預想的要溫和，“但政府的政策在任何時候都是有影響的，就算有些規定沒有立竿見影的效果，長期來說一定有作用。”不過他也同時表示，近期手邊的業務進展順利，不會受到任何影響，長期來說，也不會因此放慢對中國房地產領域的投資。
外資投行的態度基本相似。早在幾個月前，摩根斯坦利房地產基金亞太區副總裁白可福就曾經說道：“我們用我們的錢包來說明我們對中國房地產市場的判斷。”
●或有下一步動作
“限外”新政的溫和引起了這只是試探性舉措的猜想，有專家認為，政府或將視市場反應來決定是否採取下一步動作。
消息人士透露，《意見》中要求建設部、商務部、發改委、國土資源部、央行、稅務總局、工商總局、銀監會、外匯局九大部門各自制定有關操作細則，目前大半已出。他說：“這些措施早該推出，現在只是在補課，用以規範外資的行為。”
中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘認為，新政的意義是“有勝於無”，對外資進入中國房地產市場不會起到實質性影響。他認為，不少外資為了賺取人民幣升值與房價上漲的雙重利潤，通過各種渠道進入中國，對此，可以通過持有房產的時間等標準來判斷外資是否是短線投機的熱錢，並對這種市場行為徵收“人民幣匯率調節稅”之類的重稅。
北京師範大學金融研究中心主任鐘偉認為，新政回避了許多問題且操作性較差。他說，新政對外資房地產開發商的資金籌集沒有具體規定，外資既可以用外資優勢在境外融資，也可以在中國境內融資；也沒有改變外資的稅收優惠政策；沒有涉及外資企業的辦公用房問題；對外商中介機構沒有限制等等。他認為，新政“不會對外資持續進入中國房地產行業有什麼實質性引導和規範作用，外資仍然會一如既往進入中國房地產市場中來。”
易憲容更明確地說，這是政府的試探性動作，下一個政策有可能出臺。（來源：中國證券報） |
