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| 房貸促使了房價的瘋狂上漲麼？（資料圖片） |
中評社廣州11月22日電／面對發生在房地產領域的一連串令人費解的現象，人們不禁要問:建房的錢從哪里來的？買房的錢又是從哪里來的？
房地產公司資產七成來自銀行
據新華社報道，目前全國有大大小小的房地產公司47000多家，其中僅在北京市註冊的房地產公司就有4000多家。
看一下銀行發放房貸的速度，就不難理解是誰成就了這麼多房地產商了。1998年全國銀行發放房貸426億元，2005年房貸總額為49100億元，7年間飆升115倍。今年上半年，全國的房貸總額已達34000億元。
最新統計顯示，今年1月至10月，全國完成房地產開發投資14611億元，其中，商品住宅投資10268億元，占總投資的70%，同比增長28.4%。
和上述數據遙相呼應，前10個月，全國房地產開發企業共到位資金20592億元，同比增長29.2%。“雖然渠道不同，但這些資金幾乎全部來自銀行。最為保守的估計，目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70%。”一位業內人士這樣估計。
來自中國銀監會的統計印證了這位業內人士的判斷:今年1月到9月，以房地產業為代表的商業銀行中長期貸款同比增速一路攀升，從年初的增長16.2%，上升到9月末的增長21.4%，比貸款總量增速快6.8個百分點，餘額達到10.9萬億元。
“這的確是一個龐大的數字。”銀監會有關人士說:“房地產貸款已占商業銀行新增貸款餘額的20%左右。在不少地方，銀行的信貸資金有60%甚至更多的比例流向了房地產行業。”
買下前十月新建住宅至少需要4萬億
今年1月到10月，全國房地產開發企業完成房屋施工面積16.98億平方米，其中住宅面積13.26億平方米，平均每個中國人可以分攤1平方米。僅按每平方米3000元計算，買下這些新建住宅就需要4萬億元，要花掉中國居民儲蓄總額的三分之一，這對於老百姓來說是不可思議的。
那麼，這些如雨後春筍般豎起來的高樓大廈到底賣到了誰的手裏呢？19日，一位剛剛在招商銀行北京萬壽路支行辦完按揭的朱先生感慨道:“現在的情況是，手裏沒錢的，可以拿銀行的貸款買房；手裏有錢的，也拿銀行的貸款來買房。結果是，房地產商用銀行的錢建成了房子，轉了一圈又回頭賣給了銀行，玩了一個‘空手道’。”
據多家銀行工作人員透露，為了搶佔市場，爭取房貸客戶，各行紛紛出招。今年以來，繼光大銀行率先推出固定利率房貸之後，建行、招行緊隨其後也推出自己的房貸新產品。隨後，深發展又推出了“雙周供”，同時，農行的“接力貸”又開始登場。
“如果房價下跌，銀行自身持有的房地產抵押價值就會降低，從而沖抵銀行的自有資本。而銀行自有資本的下降則會使銀行減少對房地產的信貸投放，從而進一步推動房價更大幅度的下降，這是銀行不願看到的。”一位銀行業信貸風險官這樣解釋道。
銀行資金哄抬房價蒸蒸日上
源源不斷從各種渠道競相湧入的銀行信貸，在引導社會資金進入房地產領域的同時，也給中國的銀行業埋下了最為直接的貸款風險。“在銀行資金的哄抬下，中國的房地產業正呈現出一種‘價格蒸蒸日上’‘場面欣欣向榮’的虛假繁榮，這不是正常現象。”國家行政學院教授朱國仁說。
貸出去的是巨額的款項，收回來的卻往往是一大堆難以消化的房子。截至10月底，全國商品房空置面積為12.24億平方米，同比增長9.3%。依然按照每平方米3000元計算，這些空置住宅需要佔用銀行資金3.8萬億元。
“建好了房子賣不出去，最著急的還是銀行。”一位不願透露姓名的房地產公司經紀人表示:“由於有銀行來兜底，有的開發商故意抬高房價，一旦公司出了問題或樓價下跌，最後還得銀行來埋單。”
上世紀90年代，由於資金鏈驟然斷裂，一度導致中國的房地產泡沫破滅，使銀行背負了巨額的呆壞賬，教訓深刻。根據有關部門調查，當時泡沫最盛時，銀行被套牢資金高達6000億元，這些年用於抵債的大量房產和土地還是當時留下的不良資產。
令人觸目驚心的是，一些開發商在利益驅動下，搞起了自賣自買的假按揭。更有甚者，個別銀行為了維持眼前的虛假繁榮，竟然對假按揭視而不見或直接參與。根據一家國有控股大型商業銀行的信貸部門估算，該行在住房貸款中的不良資產有80%是因虛假按揭造成的。
“不能否認目前的房地產經濟存在泡沫，不過，這個泡沫還不足以導致整個房地產市場的‘崩盤’。”中國光大銀行風險管理部一位處長這樣認為。
管不住信貸就管不住房價上漲
中國的住房金融體系是以銀行信貸為主的住房金融體系，近幾年來，這個體系越來越顯現出不能適應形勢的跡象，房地產金融在金融總量中所占的比例越來越高。
近幾年，部分地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求、高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行違反有關規定，放鬆信貸條件，在一定程度上助長了部分地區房地產投資的過熱傾向。
“作為政府實施宏觀調控的兩大閘門之一，管不住銀行信貸，就管不住投資過熱，也就不可能管住房價的過快上漲。”國務院發展研究中心的一位專家指出。
正是基於對房地產信貸潛在風險的深刻認識，今年5月，國務院辦公廳轉發了建設部等九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求進一步發揮信貸政策的調控作用，嚴控房地產開發信貸條件。按照通知精神，從6月1日起，商業銀行有區別地提高了住房貸款的最低首付款比例。
“下一步，監管部門還將視情況有區別地適度調整住房消費信貸政策，防止為做大業務量而放鬆貸款條件，防止開發商套取銀行信貸資金用於新項目開發，加大對業務操作中違規及不盡職行為的處罰力度。”中國銀監會主席劉明康指出。
“但是，作為國民經濟的支柱行業，調控的目的絕不是打壓房地產，更不希望房地產市場出現大起大落，而是希望其能保持平穩、健康發展，拉動經濟，造福百姓。”劉明康說。 |
