中評社廣州8月27日電／過去十年，全球房地產市場價格同步漲跌的趨勢越來越明顯。
今年，美國及主要歐洲國家的房價與2006年同期相比增長緩慢。雖然圖表顯示今年第一季度房價在繼續上漲，但是與2006年同期相比，美國、德國、法國、意大利、西班牙、愛爾蘭、葡萄牙和希臘等國家的房價增長速度放緩。造成這種情形的主要原因是利率過高。
據經濟觀察報報道，近三年內，歐洲央行已經九次上調再融資利率，由2005年11月的2%一路上調至2007年6月的4%。與此同時，美聯儲也將聯邦基金利率由2004年5月份的1%提高到2006年6月份的5.25%。
美國
過高的利率給美國製造了麻煩——次級債危機。
過去幾年，美國銀行把大量的資金借給信用不良的借款人。現在這些次級市場的借款人正處於困境之中，反過來，信貸機構的日子也不好過。當信貸機構加強對抵押貸款借款人的資金限制時，美國信貸危機轟然爆發。
美國房地產市場大面積遭受損失，這是因為那些面臨資金困窘的人們想迅速的把手中的房子處理掉，但是很少有人能夠籌到足夠的資金來購買這些過剩的房子。供應的不斷增加，需求量不斷降低，這就促成了現在房價下跌的局面。事實上，房價下跌的端倪在第一季度就已經顯現出來了。現在事情好像變得越來越糟糕。
歐洲大陸
隨著次級貸款危機蔓延到歐洲，歐洲各國的房價不僅停止上漲，而且開始大幅下跌。有很多論著預言英國遭受的損失比美國糟糕得多，最後會以房地產市場崩潰為結局。我們認為事情還不至於這麼糟，但是展望未來，房地產價格將度過非常嚴重的下滑期。
歐洲大陸國家可能不會經歷房地產市場破滅。當西班牙在今年年初開始出現房價下跌時，由於企業及家庭面臨較小的信貸風險，歐洲大陸其他國家遭遇到的情況還不是那麼的嚴重。次級抵押貸款只占歐洲所有抵押貸款的很小一部分，並且貸款標準相當嚴格。與美國相比，歐洲住宅的業主居住率較低。不僅如此，家庭負債率也比美國低很多。事實上，與美國的1.42%的家庭負債率相比，德國只有1.09%。大約72%的美國人擁有自己的房子而德國只有42%。
英國
英國的次級市場比歐洲大陸要活躍得多，再加上其對貸款的要求比較寬鬆，這就使得英國房地產狀況與美國旗鼓相當。英國的房屋的業主擁有率與美國差不多，但是其家庭負債率要比美國高很多與2006年同期相比，2007年第一季度，只有英國和荷蘭的房價保持增長。這表明英國的房價估值過高，正處於大幅回調的邊緣。英國政府統計數據表明在過去十年中，房價上漲204%，而平均工資上漲94%。但是，英國和美國的房地產市場有根本的差別。我們相信這些差別將會使英國比美國更經得起危機的打擊。
這些根本差別在於：第一，英國次級市場的規模要比美國小的多。英國次級抵押貸款率占總抵押的8%，而美國為20%；第二，雖然貸款標準比較寬鬆，但是還沒達到美國的程度；第三，由於美國將利率由三年前的1%提高到5.25%，那麼英國的利率調整也要受它影響。而同期，英國將利率由4.5%提高到5.75%；第四，英國是個人口密集的島國，有限的住房供應支撐著房價。因此，英國的房價不可能下跌，而拒付債務的風險也就降低了。因此，我們相信這些因素將會使英國躲過房地產危機，但是房價在相當長的一段時間內持續走低是在所難免的。
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