中評社北京5月6日電／“地方政府高度依賴土地收入來‘經營城市’的模式推高了地價和房價。”5月5日，中國社會科學院發佈的房地產藍皮書尖銳地指出，地方政府得上了“土地病”，導致房地產發展綁架了城市建設，也綁架了地方政府，引發了諸多問題和危害。
法制日報報道，此番言論與不久前新華社炮轟房地產市場的“六連評”之───《“土地財政”還能維持多久》的觀點不謀而合。新華社評論稱，“瘋狂拿地、推高地價房價的背後，總能看到一些地方政府的影子。把出讓土地作為地方的主要財源，在某種程度上是一種‘一榮俱損’的短期行為”。
事實上，在作為官方權威媒體的新華社“發聲”不久，中央就開始連續打出重磅組合拳，替過熱的房地產市場“退燒”。不過，無論是中央的調控政策還是地方的細則，“重心”都放在了抑制投機炒房上。不少業內人士認為，房價過快上漲不全是購房者投機炒房惹的禍，地方政府過分依賴房地產、土地財政同樣值得警惕。
近年來屢創歷史新高的土地出讓金即是一個有力佐證。最新數據顯示，2009年全國土地出讓金達1‧5萬億元。分析人士認為，在現有的財稅體制下，房地產“綁架”地方財政早已成為公開的祕密。土地財政的依賴讓地方政府想方設法打土地出讓金的主意，這是土地出讓亂象的深刻根源。
“漂亮城市”的背後，是地方政府飢渴式的土地供應、積極的“救市”和房價的飆升
在論述“土地病”的病根時，房地產藍皮書稱，中國正在經歷著城市建設的高潮，各大城市都需要龐大的資金投入，而土地收入是政府資金收入的主要來源。在這種情況下，政府的城建活動與房地產價格產生了微妙的關係，一方面只有房價上漲土地才能賣高價，另一方面，城市基礎設施的建設在客觀上推動了城市房價的進一步上漲，進而推動土地價格的進一步上漲，又能給城市建設提供更多的資金，從而形成一種滾雪球式的“經營城市”模式。
房地產藍皮書撰寫者之一、中國社會科學院袁一正以浙江省杭州市為範例，論證了自己的觀點。
袁一正說，上世紀90年代，由於城市建設資金的匱乏，城市基礎設施落後，杭州被稱為是“建在美麗西湖上的破爛城市”。為了給城市建設籌措資金，杭州市在1997年成立了城市儲備中心，1999年在全國第一個推出了土地“招拍掛”制度。
在過去幾年中，杭州市的土地出讓金一直排在全國城市的前列：2007年646億元，在全國各城市中排名第二；2009年這一數字上升到了1054億元，排名第一。杭州土地供應速度在2009年不斷加快，最後兩個月土地出讓金達到近500億元。
袁一正總結道，這座“漂亮城市”、“新天堂”的背後，是地方政府飢渴式的土地供應、積極的“救市”和房價的飆升。
時至今日，杭州市區的商品房價在每平方米2萬元以上，與10年前相比，上漲了近10倍。
此外，袁一正還以天津河海區的開發為例，介紹地方政府如何依靠土地進行經營：“政府將大批尚未開發的土地預先抵押給銀行，融資後再拆遷修路、建房回款。對這種‘不花政府一分錢，萬丈高樓平地起’，不少城市領導引以為豪。”
而實際上，早在2006年，國務院就出台了《關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》。通知規定，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”，並在地方國庫中設立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。
“這一規定引來好評，但卻沒有得到很好的落實，導致通知出台已有4年，土地出讓亂象依然存在，令人深思。”業內人士在接受《法制日報》記者採訪時說。
高度依賴土地“經營城市”的模式積累了諸多的問題和危機，侵蝕了城市居民特別是購房居民的利益，有損社會公平正義
任何事物的產生都有其歷史背景。
房地產藍皮書認為，依賴土地“經營城市”這種模式是在中國城市建設大潮的歷史背景下產生的，也在某段時期起到了一定的作用。然而，這種土地出讓的“經營城市”模式隨著自身的不斷擴張，也給經濟、社會帶來了巨大的危害，積累了諸多的問題和危機。
在經營城市的誘惑下，地方政府通過各種手段推高地價和房價，以實現土地收益最大化，城市房價在地方政府的推動下單邊上漲，居高不下，使多數城市居民難以承受。袁一正認為，這種狀況“侵蝕了城市居民特別是購房居民的利益，有損社會公平正義”。同時，由於土地具有稀缺性和不可複製性，在現行的土地批租制度下，地方政府賣一塊土地等於一次性收取了該土地未來50到70年的收益，透支了地方未來的土地收入，由此帶來的經濟利益是不穩定、難以為繼的，影響了城市未來的可持續發展。
毫無疑問，地價的上漲將最終要由購房者埋單。房地產藍皮書認為，房價過高、上漲過快，已經成為影響中國房地產市場持續穩定發展最突出的問題，使房地產泡沫不斷加大，“中國房地產價格永遠持續上漲只能是一個神話”。
將房地產發展中的民生指標納入政績考核體系，才能迫使地方政府在政績壓力下，更合理地利用土地“經營城市”
抑制“土地生財”，對於高房價無疑是釜底抽薪。
據《法制日報》記者了解，在今年兩會上，就有代表委員透露，一些城市的年土地出讓收益佔到了財政收入的五六成之多。如西部某城市年財政收入為200餘億元，而其年經營土地的收入竟超過了100億元。
僅憑所謂“經營城市”的口號，通過“收儲土地”和高價拍賣，轉手就能獲得巨額收益。更何況，與其他實體投資項目相比，房地產開發當年就能見效，對GDP的“貢獻”顯著。在這些因素的影響下，地方政府陷入了過度依賴土地的惡性循環。房地產藍皮書認為，這種模式決不應該成為我國城市建設的常規模式，須進行深入綜合的改革。
近期引起社會廣泛熱議的“物業稅”，被認為是一個有效辦法。房地產藍皮書稱，將徵收土地出讓金改為徵收物業稅，一方面可以有效扭轉政府的短期行為，迫使其提供好的基本公共服務；另一方面，物業稅可以為地方政府提供長期穩定、可持續發展且不影響未來的“土地收入”。
房地產藍皮書還建議，要“深化財稅體制改革，合理界定財權、事權”。理由是，目前地方政府“事權無限、財權上收”的不對稱狀況，是造成地方政府嚴重依賴土地“經營城市”的原因之一。只有財權和事權逐漸匹配，地方政府必要的“經營城市”資金壓力減輕，才會減少對土地的嚴重依賴。
“改革地方政府的政績考核評價體系”，也被房地產藍皮書認為是“抑制地方政府‘土地生財’衝動”的辦法之一。
“住房是民生的重要問題，關係到社會的和諧與穩定，應該將房地產發展中的民生指標納入政績考核體系。在這個體系中，既要有保障性住房建設的考核標準，還應有房價收入比、房價上漲速度等保持房價穩定性的考核標準。”袁一正說，“有了這些民生指標的加入，才能使地方政府在政績壓力下，更有遠見地發展經濟，更合理的利用土地‘經營城市’，真正做到科學發展，構建和諧社會。” |
