中評社北京8月15日電／4月至7月，“12.8%、12.4%、11.4%”，一條平滑向下的房價漲幅曲線顯現出來。
“房地產仍然是一個脆弱的產業。”昨日，在“華中科技大學房地產卓越總裁高級研修班”的演講中，陳淮一上來便給出結論。
陳淮，住建部政策研究中心主任。昨日，近3個小時的演講中，他思維極度“敏捷”，針對開發商“成本”與“暴利”，陳淮昨日一一揭底。他說，即使房價低於成本，開發商也不會緊張，他們始終有得賺。
“房子的核心功能是居住”
中國經濟網報道，房價向左還是向右？牽動買房人神經。這同樣也是昨日在場的一大群武漢地產商的關注所在。
“不要因為政策而裹足不前，也不要盲目追求利潤而破壞產業生態平衡。”一開場，陳淮便毫不客氣地說出了開發商、銀行與消費者之間存在的問題根源。
現階段，樓市的狀況是：市場好的時候像買白菜一樣排隊搶購，市場不好就恐慌性拋售。
陳淮指出，不論市場現狀如何，不動產最核心的功能都是居住，只要有居住需求，市場就會繼續發展。所以，購房者首要的購買條件應當是自己的居住需求，而不是單純的投機心態。
“儘管最近樓市逢多事之秋，但對於買房人來說，其長遠發展仍是利大於弊。”在陳淮的分析中，畢竟市場擠出泡沫，高溫冷卻，長期發展趨於穩定，價格維持在相對平穩的狀態，對於購房者和房主來說，“不必再為一時的漲跌惶恐，這才是房地產發展的健康狀態。”
“暴利”與“降價”無關
有人說，房價上漲有兩個方面原因：一是政府導致地價上漲；二是開發商謀取暴利。
“把這兩個問題解決掉，房價一樣會漲。”陳淮舉了個例子：假定武漢內環線蓋房子不要錢，土地也不要錢，“開發商都學雷鋒，只算1000元／平方米的建安成本，再1000元／平方米出售。”“如果二環線的人想買內環線的房子，房東開價2000元／平方米，結果會怎樣？很簡單，只要有一戶人家2000元／平方米出手成功，那麼，所有人都會賣2000元／平方米，也就帶動了內環線整體均價上漲。”
“那麼，開發商到底有無暴利呢？有！”陳淮的舉例同樣生動：假定開發商建造某一樓盤所需的總成本需要1億元，但可能開發商的自有資金投入只有2000萬元，其餘資金來自銀行的開發貸款、購房人的按揭貸款等。”他說。“開發商降價的降價空間取決於成本利潤率，而開發商的暴利來自於資金利潤率。”陳淮一語道破，別以為開發商有暴利就有降價空間，“其實那是兩碼事”。
低於成本價開發商仍賺
現階段，不少樓盤在降價，更有些開發商明言，價格已經降到了成本之下。這是否意味著這些企業在做“賠本買賣”？在陳淮看來，降價銷售，即使是價格降到了成本之下，開發商也未必沒有利潤可圖。
“假定開發商當初以每平方米5000元的樓面價購入土地，現在同樣土地的樓面價降到3000元；如果開發商的現售樓盤單價降低1000元，即使銷售價降到了財務成本以下，也不意味著真實意義的‘虧本’。”他指出，由於開發商已經重新獲取完全相同的生產要素，也即重置成本已經降低了2000元。“這時，房價降價1000元的開發商實際獲取了1000元的利潤，同時可擁有與未降價前完全相同的再生產條件。”他說。
中房協：再出緊縮政策將影響房屋供應
8月12日，中房協副會長朱中一表示，中房協已多次“上書”國務院，建議暫緩出台新的緊縮性房地產調控政策，否則將影響房屋供應，帶來新的問題。此言輿論和民眾廣泛質疑。
朱中一認為：房地產市場也有自身的規律。根據現在的數據分析看，新政不僅影響著購房人的預期，也同樣影響著開發商的預期。我國多個城市土地供應量出現下滑，也就意味著未來一到兩年，市場供應的房屋會減少。而剛性需求是沒有變化的，因此那時有可能再出現新的問題。所以說，穩定預期，也要穩定開發商的預期，政策必須有連續性和穩定性。這樣房地產市場才會逐漸變得健康有序。
朱中一還認為，新政將持續比較長的時間。現在投資性的需求正在被踢出房地產市場，今後也不能讓房地產成為投資產品，所以新政要堅持下去。不過，國家應該考慮開辟新的投資渠道，讓百姓多餘的錢能夠有分流渠道。 |
