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二套房貸細則將推動房價拐點加速到來

http://www.CRNTT.com   2010-06-08 08:07:00

其三，限制了外地的投資投機性購房需求。政策中有兩層限制。第一層：“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行。”這一條面向全國，這對近幾年大量游蕩於一二線城市的外地投資投機需求，尤其是溫州炒房團，意味著貸款門檻和成本大幅提高。  　　第二層：“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。”這一規定看似嚴厲，卻會被部分地方政府有意放鬆。到底哪些城市才算房價過高城市，國家並無明確認定，而在當前樓市急速降溫的情況下，多數城市都不願將調控細則制定得過於嚴格。比如前段時間，廣州、重慶等城市出台的“國十條”細則中，就沒有嚴格限制三套房貸。 　　文章分析，二套房貸最新細則的影響若何？首先，必須要明白一點，在所有房地產調控政策中，最管用的就是房貸政策。近年來中國商品住宅的購買者中，三分之二使用按揭貸款，而開發商的資金來源中，有相當比重屬於個人房貸轉化成的銷售資金。所以每次房貸政策收緊，都會壓制樓市，比如2007年9月“二套房貸新政”的出台，成為市場由盛轉衰的轉折點；而2008年10月房貸政策的放寬，又成為市場走出低穀的開端。 　　相較而言，稅收政策的作用要弱很多，雖然當前房產稅似乎來勢汹汹，實則威力遠不及嚴厲執行的二套房貸新政。之前，各家商業銀行或者猶豫不決，或者還能打點“擦邊球”，如今全國統一的執行細則既出，它們即使想在放貸過程中放鬆一些，回旋空間也被大大壓縮。  　　接下來，房地產市場降溫的速度將加快，而且內涵也將發生變化。今年4月中旬到6月初，多數大城市商品住宅成交量大幅萎縮，雖然速度和幅度都是近十年來所罕見，但新房價格總體仍在高位。去年市場火爆，開發商銷售資金回籠量很大，因此企業暫時不差錢，除了恒大地產啟動全國八五折統一促銷外，基本上看不到大型地產商大範圍的降價行動。

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