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謝國忠：中國核心的問題是官僚資本主義

http://www.CRNTT.com   2010-09-09 09:26:13

問：所以房地產泡沫主要是政府賣地造成的？你判斷泡沫的標准是什麼？高房價？空置率？  　　謝：從兩個方面來看，一個是量，一個是價。  　　量，就是空置率，中國現在有大量的空房子。現在城市里的商品房大約有六千萬套，空置率是25%到30%。這還不包括企業造的房子，企業自己造的房子大約有三千萬到四千萬套。我到長沙去，看到湖南廣電集團造了很多很多房子，都是給員工的福利房，質量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房競爭的那種房子。  　　但是我不知道員工有沒有產權，是不是可以到市場上賣房子。我看到有些是員工自己住，也有些是進入市場的。自己造房子的民企國企都有，中糧、三一重工[27.27 -2.29%]，都造了很多房子給自己員工住。全國各地這些企業造的房子，還有一些小產權房加在一起，空置率差不多也是25%到30%左右。  　　問：這個空置率的數字是怎麼得出的？  　　謝：空置率本來應該是政府統計的，但是政府沒有做這個事情，或者它根本不想把這個數據搞清楚。  　　我說的這個空置率是觀察樣本來的。如果你知道一個總數，然後在全國各個城市去隨機抽樣的話，100個樣本下來得出的數據就是比較准的，可以代表整體。我在全國各地，到任何城市去觀察，差不多都是這樣，25%到30%這個空置率我認為差不多。  　　那麼，已建的六千萬套和企業造的三、四千萬套加起來差不多一億套，算100億平方米吧。再加上城市原來100億平方米的老房子拆遷等等，這些都加下來，就是已建的和在建的城市商用住房大約有200億平米。  　　按照每人平均20平米來算的話，就意味著中國現在已建和在建的房子夠10億人住了。而中國的城市化進程全部完成，城市人口達到最高點，也就是10億人吧。因為一般城市化到70%就到頭了，一些歲數大了的農村人是不願意進城定居的。  　　對比一下其他國家，日本人均住房面積只有16平米，歐洲也不過20多平米。所以，從量上來看，中國造的房子已經足夠住了，不用再造房子了。但是你看現在很多地方政府已經把土地都准備好了，他還要繼續把地都賣出去造房子，我估計還得有30億平米。到時候那麼多房子怎麼辦？  　　再從價格上來看。看房價是不是合理，一個是看房價跟工資的對比，再一個是看房租回報率。  　　一般國際上來看，比較合理的是，每平米的房價跟一個月工資差不多。如果房價一直漲，那麼你的工資也應該差不多同幅度增長。但是你看，上海的平均月工資是四千塊，但是房價平均是每平米二萬六，超過五倍了。而且還沒有把稅算進去，中國人買房子的稅是很高的，再把要交的稅折算進去，房價就更高了，當然是不合理的。香港現在也是這樣，房價差不多是香港人四個月以上的工資。而東京和紐約的房價差不多是當地人一個月出頭的工資。  　　還有一個指標就是看房租回報率。世界上正常的房租回報率一般是7%，這個是正常的。如果房價一直跌的話，房租回報率就會高，比如日本、德國的房租回報率都在10%以上。而香港在97年泡沫最嚴重的時候，房租回報率是2%左右。大陸現在的房租回報率是3%左右，按7%的合理水平算下來，也可以看出中國的房價高了至少一倍，所以泡沫是很嚴重的。這是“價”的泡沫，還有就是我們剛才說的“量”的泡沫。  　　房地產“量”的泡沫比“價”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意識不到空房子都是存貨的概念。最後泡沫爆掉，一部分空房子可以折價賣掉，就沒有損失，那些賣不出去的空房子，就成為爛尾樓，這是真正的損失。還有，政府在房地產業賺了那麼多錢，用來搞形象工程腐化掉了，把錢浪費了，這也是真正的損失。

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