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深圳土地改革的權利細節

http://www.CRNTT.com   2013-01-28 08:59:09

中評社北京1月28日訊／近幾年來，深圳在土地改革方面不斷探索。新年伊始，深圳市政府出台了關於優化空間資源配置、促進產業轉型升級的“1+6”文件，包括一個主文件以及《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法（試行）》等六個附屬文件。1月18日，深圳市政府召開了新聞發布會， 對上述文件的主要精神、基本內容及實施意義進行了解讀。 　　上述試行辦法規定，原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通。即，原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的符合城市規劃的產業用地，在理清土地經濟利益關係，完成青苗、建築物及附著物的清理、補償和拆除後，可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權。 　　東方早報發表上海大學法學院教授李鳳章文章表示，2012年5月末，深圳啟動土地管理制度改革綜合試點。如果說，當時強調集體土地權利向國有土地使用權轉化，從而實現土地權利的城鄉並軌，是邁向土地權利化的大膽突破，那麼今次最新動向則是邁向土地資本化、市場化的勇敢探索，其權利細節頗值關注。 　　當深圳將城中村的農民土地，通過補辦出讓手續並減免絕大部分出讓金的方式，轉化為國有土地使用時，就克服了農村土地使用權的身份性和轉讓的限制，將之轉化為可依法自由轉讓的國有土地使用權。但這種權利的內涵為何，此前文件沒有規定。 　　文章分析，此次的方案，儘管語言還不準確、不規範，卻揭示了該土地使用權的內涵和功能。某種程度上，一個新的權利類型已悄然而生。 　　首先，是處分權能的強化。原集體土地使用權轉化而成的國有土地使用權，可依法出讓和轉讓，換句話說，既可將該使用權完全轉讓給別人，也可為他人設定用益物權，自己保留終極性的剩餘權利。而且，由於其出讓、轉讓的是空地，甚至特別強調要土地權利人首先將土地清空，然後才可出讓、轉讓。而一般國有出讓土地使用權，則並無再出讓之說，其轉讓也必須滿足房屋建設工程完成開發投資總額的25%以上或工業用地必須形成用地條件等條件。二者顯然大有不同。 　　其次，其權利也沒有期限限制。一般的國有出讓土地使用權，根據土地用途不同，有70年、50年、40年的使用權之分。但作為集體土地使用權轉化而來的國有出讓土地使用權，不論原來的土地是宅基地，還是集體建設用地，都沒有期限限制，其轉化後也無法在時間上縮減，仍是無限期的。 　　這樣，深圳的土地改革，在通過國有化消滅了集體土地所有權，從而將原有集體土地上的權利轉化為國有出讓土地使用權後，實際上創設了一種新的出讓土地使用權的類型，即無期限、可自由轉讓的土地使用權。該使用權實際已很接近於土地所有權。這一點從深圳土地改革方案對流轉方式的表述也可見一斑。 　　按理說，在中國現有的土地權利框架下，所謂“出讓”，指的是國家或集體作為所有權人，將使用權出讓給使用人，自己保留使用權消滅後的剩餘權利。而此次深圳方案對於集體經濟組織的繼受單位，也承認其可以出讓土地使用權。這在邏輯上就很值得思考，因為，若原經濟組織的繼受單位根據其享有的出讓土地使用權，可將之再次出讓給第三人，而第三人獲得的又被稱為土地使用權的話，則前後的土地使用權，肯定是不同的兩個權利：前者是母權利，享有所出讓的使用權消滅後的剩餘權利；而後者是子權利，有一定期限限制。

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