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求解住房僵局，中央想好對策了嗎？

http://www.CRNTT.com   2010-01-27 14:23:26

回顧當時的經濟，唯一重要的宏觀變量，就是肇始於1998年的住房制度改革。這次改革的一個重要特點，就是以遠低於市場價格的代價，將存量“公房”的產權轉移給居民。隨後幾年，這些不動產陸續上市，以幾萬元的房改價獲得的住宅，在市場上可以賣到十幾萬甚至幾十萬元。市場的名義財富在幾乎沒有新增貨幣投入的情況下迅速增加。除了微觀上居民財產性收入(家庭“利潤”)劇增，一個重要的宏觀效果，就是大量吸收市場上的流動性。其吸收貨幣的效果竟如此顯著，以致造成經濟高增長的同時，通貨不漲反縮。（作者：趙燕菁） “新房改”：最大規模吸收流動性  　　我們能否有目的地複制1998年房改的過程——釋出較少的貨幣，創造較大的增量財富，從而達到吸收過剩流動性的目的？ 　　一個顯而易見的思路，就是盤活現有的存量。在土地市場招拍掛之前，大量的企事業用地都是通過劃撥的方式取得的。隨著城市的快速擴張，這些土地現在大多從城市邊緣變為城市的中心，已不適於用作工業。如果將其改變用途(如工業改為商住)、增加強度(容積率)，通過評估或招拍掛程序從劃撥轉為商業用途，價值立刻就可以翻倍。獲得的資金可以以資本金的形式再次注入企業，從而大幅改善企業的融資能力。其原理同1998年房改類似，可以視作企事業單位國有資產“房改”。 　　根據廈門市的調查，僅全資市屬國有企業，可以盤活的潛在存量土地就高達上百億元。如果擴大到非市屬國企、事業單位乃至非純國有企業，數量更為巨大。擴大到全國其他城市，可以盤活至少數千億甚至上萬億的存量資產。由於投資極少(大部分位於基礎設施配套齊全的地段)，幾乎不用增加新的貨幣供給，就可以釋放出被“制度”所壓抑的巨額的增量財富。市場上的流動性壓力也會隨之減少。這是一副幾乎沒有任何副作用，且立竿見影的“特效藥”。但相對於市場上過剩的流動性，其規模還遠遠不夠。 　　這就需要第二個更為主動的辦法——複制1998年房改，大規模啟動“全民最低保障住宅制度”：首先，大規模建設小戶型保障型住宅；然後，以成本價賣給沒有參加過房改(且在農村沒有宅基地)的居民；獲得產權的居民可以市場價上市轉讓。此時，“成本價”與“市場價”之間的差額，就是社會新增財富。這部分財富沒有增加相應的貨幣供給，可以起到1998年房改時同樣的吸收剩餘流動性的效果。 　　假設建設成本(土地和建安成本)是每平方米4000元，市場價是每平方米8000元，每平米住宅就可以吸收4000元的流動性。假設每一套建築面積是60平方米，就可以吸收24萬元的流動性。如果全國每年解決2000萬戶居民的保障性住宅，就可以吸收4.8萬億元的流動性。三年之內就可以吸收數以十萬億計的流動性。 　　同上一個辦法比，“新房改”可能見效較慢——其建設周期需要至少2～3年，“房改”後的住宅也不會立即同時上市，與1998年房改一樣，其吸收流動性的效果，需在以後數年逐步釋放，但就吸收流動性的規模而言，沒有任何產業可以與之相比。如果採用“先租後售”分期付款的辦法，將“新房改”擴大到包括農民工在內的所有新增市民，其拉動固定資產投資的規模還會更大，社會和經濟效果也會更持久。 　　表面上看，以低價格為低收入消費者提供住宅，與美國“次貸”有些類似，但實質上兩者完全不同。同“次貸”模式相比，“房改”模式的最大不同，就是以成本價格(生產者價格)為住宅供給定價，以市場價(消費者價格)交易，價格的變動趨勢是上漲；美國“次貸”模式則相反，以市場價(消費者價格)為住宅定價，一旦市場波動，價格變動的趨勢是下跌。前者可以吸收貨幣，導致通縮；後者必然釋出貨幣，加劇通脹。 　　顯然，“成本價”與“市場價”的差額越大，吸收流動性的效果就越顯著。由於建設成本價幾乎是固定的，市場高房價反而有利於吸收流動性。因此，只要減少銀行的風險(銀行完全退出投資性住宅貸款市場)，就沒有必要將房價作為政策直接打擊的重點。隨著流動性的吸收，通貨膨脹的預期勢必減弱，加上保障房供給的增加，雙管齊下，迅速飈升的房價被釜底抽薪，房價高企的“炎症”，就會不治而愈。 　　在上次金融危機中，公共組屋為新加坡住宅主流市場提供了基準價格。因此，儘管高端投資型住宅價格跌幅高達50%，但由於其所占市場比例很少(不到30%)，對實體經濟的衝擊遠小於美國房地產市場泡沫破裂帶來的嚴重後果。一旦金融市場與投資住宅市場區隔，高端投資型住宅價格的漲落，就如同古董市場一樣，變為局部市場的孤立現象。政府只要控制住保障房的市場價格，並使之成為市場供給的主體，整個房地產市場就有了一個“穩定之錨”，政府就沒有必要對高端住宅價格進行直接干預。 　　30年改革開放得出的一條基本經驗，就是要“充分發揮市場在配置資源過程中的基礎作用”。在沒有理解價格形成機制的深層原因之前，倉促出台政策，直接打壓房價，很可能會對整體經濟產生預想不到的嚴重後果。理解市場價格，利用市場價格，並因勢利導，尋找出有效的解決辦法，才是解決住房問題的治本之策。 　　1994年治理經濟過熱時，抽緊銀根導致了大批的爛尾樓和銀行爛賬。但誰也沒有想到1997年金融危機的時候，被我們視為洪水猛獸的房地產居然獨撐大局。1998年的房改，不僅幾乎以一己之力挽救了中國經濟，而且啟動了中國近代史上最長的“黃金增長期”。歷史經驗表明，水能載舟，亦能覆舟。只要政策設計得好，我們就可以再次將房地產對經濟穩定的威脅，化作發展的機會，幫助中國躲過可能存在的超級通貨膨脹的威脅，率先走出金融海嘯的陰影。□(作者為中國房地產研究會常務理事、廈門大學教授) 力解新的“天下第一難” 　　今年一個變化是，住房問題第一次成為了網民高關注話題的第一位 　　春節臨近，全國“兩會”在即。近年每逢這個時段，主流媒體都會提前做全國性的網絡民意調查，了解征集網民關注的熱點話題。今年的一個排序結果近日出來了。與往年的調查結果相比，今年一個重大的變化是，住房問題第一次成為了網民高關注問題的第一位。 　　這個結果並不出人意料。但是，當一個問題成為網民甚至是全民所關注的首要熱點話題時，這個問題還不足以令人警醒嗎？ 　　說高房價或者房地產出了多大的問題，地方政府和開發商及房地產關聯行業肯定不同意。不然，為什麼在中央對穩定房地產、抑制房地產投機行為連續出了五道“金牌令”之後，仍有房地產商及其代言人還在聲稱房價其實不高，仍有地方政府反其道而行之，出台與國家政策相左的托市護盤的優惠政策呢？ 　　說高房價或者房地產問題其實不大甚至沒有問題，中央政府和絕大多數百姓肯定不答應。不然，中央政府為何要連出五道“金牌令”？網民又為何將此列為今年首位的熱點話題呢？境外媒體和眾多的專家學者，為何也連篇累牘地議論中國高房價風險巨大，有可能成為再度引發全球金融危機的風險因素呢？ 　　說住房已經成為了中國當前第一難的問題，一點也不為過。

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