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房價暴漲 要警惕前車之鑒

http://www.CRNTT.com   2010-07-11 10:32:40

“房價所得比”或許無法預測房價的漲跌走勢，卻仍足以衡量一般民眾的購屋負擔，因此也被稱為“購屋痛苦指數”。根據國際比較，合理的“房價所得比”不應該超過5.1，也就是一個家庭若不吃不喝，最多以5.1年的收入就應足夠付清購屋的款項。 　　根據“內政部”營建署公布的“住宅需求動向調查”，台灣5大都會區的房價所得比，近年來皆在6~7倍上下穩定波動，2009年下半年為7.08倍；唯獨台北縣市近年來增長較多，2009年下半年已達9.06倍，甚至有媒體推估，民眾必須不吃不喝14.6年，才能買得起最精華的北市大安區地段房子。 　　眾所周知，台灣的“家戶可支配所得”近年來增長遲緩，甚至有個別年份為負成長（如2008年為-1.10%）；相較之下，近3年來台北市平均預售屋單價漲幅超過50%，越發顯得漲勢與“基本盤”似已脫鉤，令民眾在望屋興嘆外，還有“房市泡沫何時會崩盤？”的不安。 　　　　　　　　　　　　房價為何高漲？ 　　從市場供需的角度分析，在民眾的所得追不上房價漲幅的情況下，房價應該沒有太多上漲空間，事實上，除了台北縣市以外，全台各地的房價漲幅確實相對平穩。那麼，推動大台北地區房價節節升高的力量究竟是什麼？這些越來越貴的房屋，究竟是誰在購買？ 　　其實，台灣本地民眾所得停滯，不代表沒有其他的資金進入房市。我們可以觀察到，近年有許多因素推動了原本投資於全球各地的資金大量匯回台灣。 　　如從2006年起，因大陸內需不足、勞動成本提高等情況，使台商紛紛撤資，將資金轉回台灣。2008年美國金融危機爆發之後，原本全球遊走的投機性資金更是大量回台，尋找較安全的投資標的。接著，2009年美國開始加強查稅，台灣於2010年實施海外所得課稅制度，也推動了海外資金的回流。加上兩岸關係大幅改善，簽訂ECFA的預期心理更造成許多投資人看好大台北地區的房地產增值潛力。 　　台灣房價易漲難跌的另一個因素是特殊的稅制：台灣向以“公告現值”而非實際成交價格來課徵房屋稅、地價稅；在公告現值長期偏低（房價約為市價的7~8成，地價約為2~3成）的情況下，房地產成了有錢人資產保值、節稅的重要工具，若遇上持續低利率的環境，手上有閒錢的人更是樂得把購屋、買地當儲蓄。

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