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城鎮化背景下的房價上漲邏輯

http://www.CRNTT.com   2011-04-09 09:01:11

文章分析，究竟如何來解釋一些大中城市房價過快上漲這一現象呢？房價過快上漲這一現象影響因素很多，各地的情況也千差萬別，但從經濟學角度來看，它離不開供給和需求這兩個基本的方面。從供給方面看，自從推行住房商品化政策以來，各地政府和開發商的積極性都充分調動了起來，商品房的建設速度應該說是比較快的，供給也是比較充分的，但存在著一個短板，這就是具有一定的公共產品性質的福利性住房，如經濟適用房、廉租房等，其建設速度一直比較慢，供給受到了極大的限制。從需求方面看，同樣是從推行住房商品化政策以來，廣大居民購房的積極性也充分地調動了起來，加上普遍的投資和投機購房，對商品房的需求非常強勁，只不過對很大一部分中低收入城市居民來說，面對不斷上漲的商品房價格，其購買需求雖然很強烈，但難以轉化為現實的購買力。這樣，綜合供給和需求兩個方面的情況來考察，一方面由於價格較低的福利性住房供給沒有跟上，使得很大一部分中低收入的城市居民的住房需求得不到滿足，使總的住房供給產生了結構性的短缺，並引發了眾多的社會民生問題；另一方面，由於全社會在一個時期里過分強調了住房的財富增值功能，從而使投資和投機性的購房需求無限膨脹，助推了商品房價格的過快過猛上漲。因此，抑制大中城市房價的過快上漲，也應該從這兩個方面入手，一是盡快增加價格比較低的福利性住房的供給，二是抑制投資和投機性的購房需求。這一政策不是簡單地為降房價而降房價，因為各地的情況千差萬別，而是要在增加福利性住房供給的基礎上，切切實實地逐步解決中低收入居民的住房需求問題，從而在總體上逐步控制住商品房價格的上漲速度。 　　為解決住房供給方面的短板問題，最近中央提出了2011年要建設1000萬套保障性安居工程住房的計劃，力度不可謂不大。但建設資金的籌集仍是一個很大的問題，中央財政會安排一定比例的資金，但主要應該還是地方政府想辦法。2010年11月16日，財政部、國家發改委和住建部聯合發布了《關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》，規定各地可將從土地出讓淨收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金統籌用於發展公共租賃住房。而在這之前的9月末，財政部、國家稅務總局也出台公租房免征城鎮土地使用稅、印花稅等多稅種的規定。不過，從土地出讓淨收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金這一點早在2007年就有規定了，而根據國家審計署的審計，有不少城市提取的資金未達到10%這個最低的要求比例，有的甚至把已經提取的部分資金挪作他用。這說明一些地方政府對這個問題的重視程度十分不夠，並且相關規定的實際約束力也很有限。為什麼會出現這樣一種忽視民生的政府行為，是值得認真去研究和反思的。

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