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房地產市場的“再平衡”

http://www.CRNTT.com   2014-06-01 08:30:43

上述因素集中表現在一個現象上，那就是在過去15年里，中國的房地產市場出現了嚴重的供不應求，這是導致這些年房價成倍上漲的最主要原因。我們根據國家統計局公布的一系列數據做了匡算，結論是：在1999-2013年的15年時間里，以商品房累計竣工面積計算的房產供應僅僅是潛在住房需求的50%左右，供需缺口總量高達76億平米。在如此巨大的供需缺口之下，房價的大幅度上漲自然是無法避免的。 　　在我們估算住房的潛在需求時，主要包括兩個方面，一是新增城鎮人口帶來的新增住房需求，二是原有城鎮人口存在的改善性住房需求。 　　一、1999-2013年期間，城鎮常住人口總量增加了3.2億人，按城鎮居民人均居住面積33平米計算，這些新增城鎮人口需要約104億平米的住房。 　　二、1998年底，全國城鎮常住人口為4.2億，當年人均居住面積為18.7平米，比2013年的人均33平米少14.3平米，這意味著過去15年中原有城鎮人口形成的改善性住房需求約為60億平米。 　　二者相加，1999-2013年間住房潛在需求總量約為164億平米，而同期的商品房竣工面積總量（包括住宅和商業地產）僅為88億平米，供需缺口達到76億平米。 　　當然，由於數據的質量和可獲得性的原因，這個測算是非常粗略的，不可能精確。比如，國家統計局公布的商品房竣工面積，很可能無法涵蓋各種“小產權房”，這一數據的缺失有可能導致對住宅供應量的較大低估。 　　但是，也要指出的是，我們在計算住宅供應時，沒有去除因房屋動遷、舊城改造所減少的原有住宅面積（因為沒有數據）。考慮到絕大多數城市的面貌在過去15年都發生了革命性的變化，可以想象舊房拆遷的面積之大。因此，用商品房累計竣工總面積來估算住宅供應，肯定大大高估了實際淨增的供應面積。 　　同時，如果考慮到商品房竣工面積中還有約15-25%為商業地產，真正用於居民住宅的竣工面積比我們估算的88億平米應該會更少。 　　總之，考慮到上述所有的誤差與遺漏，我們可以大致確定，過去15年房地產市場的實際供應僅僅滿足了50%左右的潛在需求。 　　很多人認為，大部分從農村轉移到城市的人口收入很低，即便他們已經被城鎮化，也買不起城里的房子，所以不應該把他們的買房需求算進來。這種觀點有失偏頗。理論上講，如果房價低到一定程度，這些人口中的絕大部分也就買的起房了，但此時房地產市場的供需缺口就不是潛在的，而是真實的，是有購買力支持的。然而，一旦這些供需缺口從潛在的變成真實的，那麼房價就不可能這麼低了，而是會因市場競價而被不斷推高。這就是市場規律。因此，在房地產市場供需缺口達到50%左右的情況下，有一半左右甚至以上（考慮到收入不平衡的現象）的人口買不起房，其實不應該令人奇怪。

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