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李嘉誠家族“囤地致富”調查

http://www.CRNTT.com   2014-09-10 10:52:59

拿地9年，2/3的項目未完工 　　譽天下僅僅是長江實業被外界質疑的“先囤地坐等升值，再相機開發入市”策略的冰山一角。 　　長江實業2014年半年報顯示，長江實業2014年預計完成的地產項目中，絕大多數的內地地產項目是在2005年前拿地的。如長江實業預計今年完工的位於廣東東莞的海逸豪庭項目第E1及E2期，實際上，該地塊竣工時間一再調整，從最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，該項目的開發面積只有三分之一。 　　記者選擇了長江實業2005年年報和2013年年報，對長江實業在內地的土地儲備、開發情況進行了對比。 　　之所以選擇2005年，一是2005年正是長江實業在內地大規模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年後中央不斷加大打擊囤地力度，幾乎每次樓市調控都劍指囤地，在這種背景下更能了解長江實業的開發技巧；三是2005年至今，近9年的時間，一般來說，已經足夠開發完一個地產項目了。 　　長江實業2005年年報顯示，當年長江實業在內地共有29個項目，大多數項目的估計完工時間是2006、2007、2008年。而長江實業2013年年報顯示，這29個項目中，只有10個項目處於已完工狀態；有18個項目處於未完工狀態，且最終完工時間普遍調整為2015、2016年左右；另有一個項目重慶南岸，具體開發信息不詳。 　　這意味著，長江實業2005年的土地儲備項目，經過八九年的開發，還有近2/3未完工。而在18個未完工的項目中，有6個項目的開發完成比例為零，僅僅處於剛剛開發或尚未開發的狀態；其中，有4個項目的土地面積甚至出現了增長。如武漢江漢區老浦片項目，2005年長江實業的土地面積為2.95萬平方米，2013年則增為3.52萬平方米。同時，該項目的權益建築面積也從原來的6.63萬平方米，增加為7.35萬平方米。 　　有業內人士指出，項目增加建築面積的原因在於修改了規劃。一個房地產項目從申請修改規劃到最終落實，一般會經過規劃專家組論證、規劃部門出具意見等環節，需要一定的時間，因此，修改規劃往往不僅會為開發商帶來額外收益，還成為了一部分開發商延緩項目開發時間的重要手段。 　　而從個案來看，長江實業2005年年報顯示，廣州國際玩具禮品城項目占地面積為32.13萬平方米，處於“計劃中”的狀態，其完工時間估計為2007年12月，這就是說2005年時該項目還沒有開工。 　　而長江實業2013年年報顯示，該項目的部分物業估計將於2014年12月完工。這意味著，2005年至2013年，該項目並沒有任何一部分開發完成。2013年年報同時還顯示，該項目將於2017年6月完成所有開發，這一時間比2005年預計完工的時間晚了整整10年。

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