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智庫觀察：​樓市限售令有何積極經濟效應？

http://www.CRNTT.com   2017-09-27 09:53:43

首先，將對抑制投資投機性購房擾亂樓市價格發揮重要作用，也是此輪樓市“限售令”的真正目的和最大意義所在。限售交易控制，主要是打擊投資炒房，降低房地產投資屬性，對投資投機炒作者妄圖從商品房短期溢價中達到轉手出售賺錢之目的無異於當頭棒喝。此次8個城市“限售令”規定新房子獲得房產證後規定2至5年不得上市交易，比如之前的石家莊直接限售5年，保定新房限售期長達10年，這明顯加大了房子持有的時間成本，卡住投機炒房者資金流，讓其難以實現短期炒作獲益，可謂精准打擊“短炒”，是對炒房客下達的史上最嚴逐客令。尤其，“限售令”再次印證了“房子是用來住的，不是用來炒的”核心，通過限售，既能實現去庫存的導向，同時也可以防範各類短期資金套現。這對炒房行為會有較大遏制，並有可能將投機購房者徹底清除市場，將使市場更加理性。 　　其次，可促使地方政府扎實推行樓市調控政策，不再掩蓋調控真相，以便抓住房地產調控有利時機。可以說，造成當前一些城市樓市價格大幅上漲，很大程度上是不少地方政府在調控樓市上沒有真正痛下殺手；也有一些城市對中央調控樓市決心理解不透，甚至有應付之嫌疑，存在觀望試探心裡。尤其，一些官方媒體為引導需求對於房價走勢的心理預期，依據的數據並不充分、全面，且不斷出現房價下跌的報道，對中央政府正確決策產生了一定誤導。比如武漢、重慶、長沙、貴陽等城市晝夜奮戰排隊購房、需求對於房價繼續上漲的預期並沒有改變而且加劇了；長沙幾次政策收緊，樓市熱度不減，年初時曾出現賣斷貨的現象，如今依然維持著逢開盤必售罄的火爆銷售態勢等都沒有得到正確預判並採取有效調控措施，以至近期這些城市樓市價格再次大幅上漲。如長沙內六區商品住宅均價從2017年1月的8114元/平方米，攀升至8月的9312元/平方米，8個月間漲幅近15%；重慶房價從2016年6月前均價6000多元，一年多時間上漲到將近10000萬元。這兩大城市剛性需求絕對沒有這麼大的拉動力量，大部分是全國各地湧入的炒房客炒作所致。好在中央決策層英明果斷，沒有被官媒唱贊歌假象迷惑，沒有被其房價下降的片面報道所誤導，而是準確把握樓市房價走勢的真實情況，即在繼2017年3月掀起嚴厲調控風暴之後，再次升級樓市調控，有利徹底打爆炒房客的頭顱，也對地方政府是一次深刻教訓。 　　再次，對銀行業是一個很好的警醒和啟發，再也不能將信貸資金通過消費貸及其他渠道暗地流向樓市，否則後果是很危險的。此次8城市出台限售政策的背景是大量投資者、投機者進入房地產市場，金融杠杆持續擴大。從一二線城市領漲，再到三四線城市跟漲，房價實現了板塊聯動大漲。數據顯示，8月份住戶部門短期貸款增加2165億元，幾乎是7月份的兩倍，顯示炒房者仍在加杠杆；且還有大量銀行消費貸暗地流入樓市，更拉升了樓市價格。由此，對於眼前房地產泡沫這只“灰犀牛”，唯有再次升級嚴厲調控措施，才能防範系統性金融風險發生：也即不能再讓金融加杠杆繼續加上去了，通過鎖定房貸資產，斷絕短期交易，可有效擠出投資投機性購房需求，穩定供需，穩定市場預期。同時，限售年限，還可有效培育潛在購房者的購買力，也為未來政策調整留足了空間。而且，從宏觀層面看，只有打破樓市加杠杆才能遏制信貸泡沫加劇，避免經濟下行壓力加大經濟惡性增長循環，並可促使我國政府拋棄過去把房地產當作穩定經濟增速救命稻草的做法，轉變經濟發展方式，大力推進經濟結構轉型升級，積極培育新的經濟增長極、增長帶和增長點，從根本上逃出房地產對中國經濟增長的制約怪圈。 　　此外，“限售令”對一般普通購房者是一個利好消息，可能房子不會快速上漲，或者至少保持平穩，有利於在價位低者把握購房時機。且限售有利於進一步穩定市場預期，對房地產開發商是一個很好的提醒，再也不能盲目拿地或任性擴大開發規模，要確保合理適當的開發速度，以免商品房再次積壓而使資金再次陷入困難境地。尤其，從全國範圍看，此輪樓市價格快速上漲，有一線城市嚴厲調控的溢出效應的影響。而二、三線城市吹響了樓市嚴調控“集結號”，無疑再次斷了投機炒作者的生路，可對全國形成一種比較好的預期，利於全國樓市價格的穩定。 　　但需注意一個問題就是銀行房貸利率上浮還應把握一個度，實行有所區別的房貸利率政策，針對不同收入人群實行靈活房貸利率政策，千萬不能“一刀切”而誤傷購房剛需族。就目前而方，銀行上浮利率已有過頭之勢，需要控制。比如北上廣深房貸利率上浮已突破5%，全面進入上行通道；一些地方銀行甚至大幅上漲房貸利率，如鄭州市中、農、工、建、交五大行普遍上浮10%到20%，其中，中信銀行上浮高達30%，這無疑大幅增加了購房剛需族的成本和負擔，使他們重新陷入無法購房的窘境。 　　（來源：中國網；作者：莫開偉 中國地方金融研究院研究員）

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