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普京一句話 房價跌六成?

http://www.CRNTT.com   2011-01-25 10:38:50  


 
  ■ 莫斯科房價為何居高不下

  土地分配不合理

  在莫斯科,地價平均約占房價的20%—25%,但是在莫斯科市中心,地價也可能高於住房本身的建設成本。在2005年10月1日之前,莫斯科從未進行過建房用地公開招標活動,結果出現地方壟斷現象,許多建房用地被與權力機構關係密切的公司獲得。聯邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫承認,俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重,官商勾結進行非法交易的情況時有發生。

  俄羅斯土地改革滯後,憲法規定公民應該享有的土地私有權並沒有得以實現。實際上土地都集中在聯邦和地區官僚機構手中,而且92%的住房建設用地都不是通過公開拍賣的方式取得,官員在住房建設用地審批上“尋租”現象較為嚴重。

  建築行業成本較高

  在莫斯科,建築費用占房價的40%—45%。由於長期的經濟危機使建築業遭受重創,人員嚴重流失。俄羅斯住房建築市場壟斷程度較高。目前發放的建築工程承包許可證雖然有24萬個,但實際上僅有2000家建築公司,而且其中的1/3集中在大城市。舉例來說,中國人到俄羅斯蓋住宅樓,一平米成本為119美元,而俄羅斯同類企業則需要300美元。總體算下來,同樣的工程,中國企業要比俄羅斯企業節省30%的成本。再比如中國企業建一棟1萬平方米的七層住宅只需要6個月,而俄方卻需要1至3年,人工費就節省了20%以上。近年來,俄羅斯建築行業的投資增加了3.9倍,但是住房的數量僅增加了30%。按照這樣的建設速度,俄羅斯房地產市場還需要30~40年才能飽和。

  繁重的手續 被權力異化的市場

  莫斯科房價的其它組成部分為——連接市政設施的費用,大約占5%—10%;償還貸款利息,約占5%;賄賂官員的費用,大約占房價的10%—15%;開發商的利潤,大致為10%—20%。莫斯科一家大建築公司老板阿什拉波夫說:“希望所有的事情都單純些,但事實上很多事情不是交400美元稅就可解決的。比如,開發樓盤的手續相當繁瑣,辦下來要跑260個圖章,每個大約要花20-100天,按照規定只能按順序一個個地蓋。建一棟17層的住宅需要9個月,但手續要跑37個月。”有專家稱,如果真能消除行政環節,通過供電、供氣、公共設施基金等市場因素調控,也能減少管理部門腐敗的機會。

  如果遵照正常程序,開發商從開始辦理手續批文到拿到施工許可至少要花費3年半;接下來,接通電、水、氣、熱也得一兩年;開發商大都依賴銀行貸款,如果樓盤遲遲不竣工,高額利息和其他費用就被轉嫁給購房者;再加上建築材料價格漲價和通貨膨脹,購房者都要一並埋單。與此同時,如果沒有相當的背景和各種關係,在莫斯科得到建築住宅的批件幾乎是不可能的。 


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