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香港樓市 轉入理性調整期

http://www.CRNTT.com   2010-04-30 11:20:25  


 
                   港府壓抑樓價措施必要及時

  日前,在內地,國務院、央行、住建部繼續推出遏制房地產泡沫的強力措施的同時,港府也緊急出台了遏制香港樓市炒風和泡沫蔓延的“9招12式”。對房地產開發商的作價調節、售樓指引、信息透明與信息管理等進行了嚴格的規範和鑒定。此舉無疑對虛火燃燒的香港樓市起到了即時降溫的作用,當日港股尾盤已應聲急跌100多點,翌日繼續低開200多點,房地產股領跌市場。有關機構預期短期內,香港樓價還將下調5%-10%。

  由於香港實行與美元掛的聯繫匯率機制,因此,在2008年9月全球金融海嘯爆發後,美國快速減至零息,封閉了香港利率調整的空間。香港持續的低利率和負利率環境,亦為樓市的發展增添了低成本融資的空間和動力。且因房地產是對抗通脹的有效工具,在惡性通脹預期日益升溫的亞洲區域市場,銀行風險投資的衝動、風控機制的弱化與按揭市場的活躍,亦為樓市的炒風推波助瀾。內地已出現嚴重的房地產泡沫,基層民眾買房難已成為深層次社會問題,因此中央高度關注,紛紛出台嚴厲的遏制泡沫措施。香港社會亦是如此,如果任由房地產泡沫發展至最終爆破,不僅將重蹈97亞洲金融危機覆轍,再製造大量負資產,重創香港經濟,亦會激化香港社會的深層矛盾,為香港的社會和諧與政改發展增添不穩定的因素。因此,港府推出壓抑樓價的緊急措施是必要、必須和及時的。

  雖然港府“9招12式”的措施具體到位,但都是針對房地產開發商交易行為的微調策略,目的為增加透明度和公平交易。如:1、銷售未建成及已建成一手私人樓,須遵守商會售樓指引;2、銷售現樓時,須提供實地單位參觀;3、發展商須公佈5日內的成交資料,同時披露涉及發展商董事局成員及其直系親屬的交易;4、示範單位須符合一系列要求,包括必須提供最少一個在間隔、裝修用料及附送設備上完全與交樓標準一致的示範單位;5、首張價單內,小型項目須最少提供30個單位或30%,大型項目則須最少提供50個單位或50%,兩者以較高者為準;6、將原開售前24小時向公眾提供售樓書的要求,改為開售前7天提供;7、發展商須於3天前公佈價單;8、樓盤宣傳品必須清晰提供有關樓盤坐落的地點及地址資料;9、發展商必須在其網頁內同步上載售摟說明書及所有價單等。而其餘12式則是具體針對“示範單位”的規範要求。可見,上述措施主要是限制發展商內部交易和惜售造價,增強示範單位的透明、規範與真實性,以確保樓市交易健康、理性發展。表面看,短期火力似乎較猛,長期而言效果仍待觀望。

            土地、稅率和利率三招不可少

  筆者認為,香港樓市要確保長期健康、持續和穩健的發展,還應立足於香港的經濟與社會的發展實際,眼於泛珠區域經濟的加速整合,促進本港經濟的快速轉型與產業升級,發展高鐵經濟等戰略大局,並立足於香港住宅供需失衡,增加政府土地儲備,加快舊樓重建,增加住宅土地供應和公屋、居屋的調配力度。並且加強金融風險控制,調節信貸與稅收政策,收緊炒樓按揭和適度限制、規範港外游資(非本港居民購房)的投機性購樓行為等。盡快制定香港中長期樓市發展策略,從根本上解決問題,以避免香港樓市隨國際經濟周期的激烈波動與盛衰循環。總之,政府與市場的過招,就好比武林高手的對決,招多未必有用。真正高手通常不過三招決勝,對香港政府而言真正有用的就是:“土地、稅率和利率”政策的調節三招。


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