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中國有錢人為什麼不敢到德國去炒房

http://www.CRNTT.com   2014-10-15 11:28:37

德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個地區的“支柱產業”是房地產。 　　德國房地產調控的核心思想是反對住宅空置，反對把住宅作為投資炒作的對象。為此，國家從立法、稅收、金融、估價、租賃、補貼等多個方面採取了綜合措施。這些措施以我們今天的眼光來看，甚至過分嚴厲，然而效果卻十分顯著。 　　那麼為何德國房價低廉，樓市也一直很健康呢？ 　　供求關係對價格起著決定性作用，這永遠是穩定房價的第一要素。蔡慎坤認為在市場經濟中，如果房子緊缺，那麼價格一定會上漲，其它什麼手段都沒有用。德國各級政府重視民 生，將房地產市場定位為消費市場，而非投資市場，無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，政府都按照人口需求，制定建房規劃，目的是能夠為每個家庭提供一套住房。 　　目前，除了大城市因為人口多，建房速度趕不上人們的需求，在大多數鄉鎮地區和中小城市，住房短缺的現象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現住房空置。無論在聯邦還是州、市及村鎮，都有詳盡的建房規劃，住房建設依據人口需求而定，基本滿足每個家庭有一套住房的需要。 　　完善的房屋租賃市場，為保證德國房價的穩定起到了很好的牽製作用。德國許多城市在二戰中被摧毀了，戰後自然需要建造房屋。在政府慷慨補貼的扶持下，公共、合營與私人開發商僅用幾年便建 成了數百萬套出租房。租房市場受到嚴格監管，租戶受到一整套法律的保護。德國有嚴格的租房法，出台了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權益的政策。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中77%都是“租房族”，在一些大城市，租房比例甚至更高。 　　在柏林居住數十年的華人告訴我們，許多德國人一生都是租房住，德國法律保護租房者的合法權利，不允許政府或物業擁有者隨意調高租金，即使物價上漲也不得隨意 漲價，而德國政府修建了大量的商品房，其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別，幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。 　　德國的租房合同大部份是無期限期，除非房東要收回房子自己住，否則不能要求房客搬走，如果房東強行趕房客走，那麼房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提 高房租，如果房租超過當地“房租指導價”的20%，那麼房客可訴諸法律，如果超過50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。 　　德國政府還鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。同樣的房子，因為地段不同，會造成有些房價高，有些低，房子本身造價是一樣的，不一樣的是地 價。如果土地所有權屬於國家，那麼土地交易市場上就完全沒有競爭，壟斷一切土地資源就可以操縱地價，從中牟取暴利，甚至讓房地產成為一個國家的支柱產業。

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