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謝國忠:中國核心的問題是官僚資本主義

http://www.CRNTT.com   2010-09-09 09:26:13  


 
  問:所以房地產泡沫主要是政府賣地造成的?你判斷泡沫的標准是什麼?高房價?空置率? 

  謝:從兩個方面來看,一個是量,一個是價。 

  量,就是空置率,中國現在有大量的空房子。現在城市里的商品房大約有六千萬套,空置率是25%到30%。這還不包括企業造的房子,企業自己造的房子大約有三千萬到四千萬套。我到長沙去,看到湖南廣電集團造了很多很多房子,都是給員工的福利房,質量是非常好的,不是宿舍,是完全可以跟商品房競爭的那種房子。 

  但是我不知道員工有沒有產權,是不是可以到市場上賣房子。我看到有些是員工自己住,也有些是進入市場的。自己造房子的民企國企都有,中糧、三一重工[27.27 -2.29%],都造了很多房子給自己員工住。全國各地這些企業造的房子,還有一些小產權房加在一起,空置率差不多也是25%到30%左右。 

  問:這個空置率的數字是怎麼得出的? 

  謝:空置率本來應該是政府統計的,但是政府沒有做這個事情,或者它根本不想把這個數據搞清楚。 

  我說的這個空置率是觀察樣本來的。如果你知道一個總數,然後在全國各個城市去隨機抽樣的話,100個樣本下來得出的數據就是比較准的,可以代表整體。我在全國各地,到任何城市去觀察,差不多都是這樣,25%到30%這個空置率我認為差不多。 

  那麼,已建的六千萬套和企業造的三、四千萬套加起來差不多一億套,算100億平方米吧。再加上城市原來100億平方米的老房子拆遷等等,這些都加下來,就是已建的和在建的城市商用住房大約有200億平米。 

  按照每人平均20平米來算的話,就意味著中國現在已建和在建的房子夠10億人住了。而中國的城市化進程全部完成,城市人口達到最高點,也就是10億人吧。因為一般城市化到70%就到頭了,一些歲數大了的農村人是不願意進城定居的。 

  對比一下其他國家,日本人均住房面積只有16平米,歐洲也不過20多平米。所以,從量上來看,中國造的房子已經足夠住了,不用再造房子了。但是你看現在很多地方政府已經把土地都准備好了,他還要繼續把地都賣出去造房子,我估計還得有30億平米。到時候那麼多房子怎麼辦? 

  再從價格上來看。看房價是不是合理,一個是看房價跟工資的對比,再一個是看房租回報率。 

  一般國際上來看,比較合理的是,每平米的房價跟一個月工資差不多。如果房價一直漲,那麼你的工資也應該差不多同幅度增長。但是你看,上海的平均月工資是四千塊,但是房價平均是每平米二萬六,超過五倍了。而且還沒有把稅算進去,中國人買房子的稅是很高的,再把要交的稅折算進去,房價就更高了,當然是不合理的。香港現在也是這樣,房價差不多是香港人四個月以上的工資。而東京和紐約的房價差不多是當地人一個月出頭的工資。 

  還有一個指標就是看房租回報率。世界上正常的房租回報率一般是7%,這個是正常的。如果房價一直跌的話,房租回報率就會高,比如日本、德國的房租回報率都在10%以上。而香港在97年泡沫最嚴重的時候,房租回報率是2%左右。大陸現在的房租回報率是3%左右,按7%的合理水平算下來,也可以看出中國的房價高了至少一倍,所以泡沫是很嚴重的。這是“價”的泡沫,還有就是我們剛才說的“量”的泡沫。 

  房地產“量”的泡沫比“價”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子,意識不到空房子都是存貨的概念。最後泡沫爆掉,一部分空房子可以折價賣掉,就沒有損失,那些賣不出去的空房子,就成為爛尾樓,這是真正的損失。還有,政府在房地產業賺了那麼多錢,用來搞形象工程腐化掉了,把錢浪費了,這也是真正的損失。 


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