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“房價仍將上漲”為何噓聲一片

http://www.CRNTT.com   2013-07-30 11:59:30  


 
  其次,城市所在地區的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發達地區,城市輻射範圍雖然不如西北地區的城市,但是人均收入水平高,也就支撐這個區域的房價上漲幅度大於中西部地區。

  最後,土地出讓金制度下的城市發展模式。各級地方政府競相開辟工業區,壓低土地價格,賠錢搞招商引資,形成工業產業,來支撐政府的GDP和財政收入。這個成本要通過房地產開發、高額的土地出讓金進行彌補。現在每屆政府都要有新的政績,結果城市攤子越來越大,基礎設施、供給的成本大幅度增加。政府稅收只能保財政、保吃飯,所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還,而融資還得靠未來的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環,導致現在新區、新城不斷擴展。

  綜合判斷,在一線、二線高等級的城市,資源稀缺性還存在,房價還有上漲的空間,部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發展房地產,恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。

  有人認為,中國的房地產會出現像歐美、日本一樣一樣的泡沫,其實不能簡單地進行類比。這些國家城市化率已經飽和,而中國才剛剛過半,戶籍人口城鎮化率才35.3%。因此對於城鎮住房的需求還有很大的空間,啟動內需也與此有關。分析中國的泡沫,成因不同,結果也不同,可能會帶來局部中小城市樓市的崩盤,但是在高等級城市不僅不會崩盤,還會上漲。

  ■ 解決房價居高不下需改革

  《經濟參考報》:高企的房價阻礙了農民工市民化的步伐,不利於推進城鎮化,農民工進的來,但是無法在城鎮中定居,而且居高不下的房價對於中國經濟的發展也帶來了很大的隱患,許多地方出現了各種所謂的“鬼城”,您認為要解決高房價需要採取哪些措施?

  李鐵:新型城鎮化的重點就是實現農業轉移人口的市民化。要想解決房價居高不下的問題只有通過改革才能實現。

  第一,尊重市場規律,不要讓稀缺的資源被限定在較低的價格,造成嚴重的浪費,促進商品房價格的市場化。取消限購政策,認同房價上漲的市場規律,政府通過稅收等措施,拿出更多的資源解決公共服務的問題。

  第二,提高城區稀缺土地資源的利用效率。現在的二、三線城市,一些城市把自己搞成所謂的生態城市、綠色城市,攤大餅,形成了土地的嚴重擴張,搞上百米寬的大馬路,幾千畝的大廣場,幾平方公裡甚至十幾平方公裡的生態公園,有的城市面積並不大,人口也不多,只有十幾萬人、二十多萬人,根本沒有這麼大的需求,這樣造成土地資源的嚴重浪費。

  第三,合理配置空間公共資源。一是通過市場的規律,或者通過行政的引導,使一些優質資源向中小城市相對均勻分布,合理疏散人口,遏制房價的上漲趨勢。二是改變交通狀況,原來高速公路連接中小城市,現在要建設輕軌,在相對遠的地方,增加中低收入者購房的供給。

  第四,加大租房的力度。人口的流動就業和居住,在任何一個市場經濟國家都是常態,不能通過所謂的改革,去強化保障房的福利供給,來把這種流動的常態,通過傳統的體制,打著改革的旗號固化。在買和租的政策選擇下,租房有更廣闊的市場。全國2.6億農民工和7000萬城鎮流動人口,絕大多數人口以租房的方式在城鎮居住。租的過程中我們有更多的選擇,可以引導民間資本,甚至在集體土地上進行改革,利用存量用地建造公共租賃房。政府加強設施的配套建設,完善租房體系。穩定的居住條件並沒有涉及買房還是租房,只要是租,也可以構成穩定的居住條件,租房的市場、租賃市場的供給,也會為房地產業開辟一個廣闊的空間。

  總之,推動新型城鎮化需要推進戶籍制度改革,釋放人口紅利;堅持集體土地改革,釋放集體土地的低成本紅利;進一步推進城鎮等級管理制度改革,促進城市發展資源的平等分配,釋放中小城市的活力,為中國的經濟、為房地產企業提供更好的發展平台。


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