房地產症結 在政府賣地生存利益模式

http://www.CRNTT.com   2009-11-24 10:44:06

在利益博弈複雜的情況下，仅依靠政策的取舍不能左右房地產市場的走勢 　　中評社北京11月24日訊／《經濟參考報》今天刊登中國社科院公共管理與政府政策所馬光遠博士的評論文章“房價走勢說不得”，文章表示，“在利益博弈複雜的情況下，單純依靠政策的取舍並不能左右房地產市場的走勢。房地產市場的症結不在於有無優惠政策，而在於政府能否擺脫賣地生存的利益模式。不徹底擺脫各地土地財政的生存模式和利益糾葛，不管優惠政策是否繼續，房價都難以合理回歸。”其內容如下： 　　繼中國社會科學院財政與貿易經濟研究所發布了《中國住房發展報告2009-2010》後，人民大學經濟研究所亦對未來一年的房價進行了預測。很顯然，諸如此類的預測房價“綠皮書”，可謂給年末略顯清冷的房地產市場注入了一劑帶有十足“學術”風韵的雞血。 　　就2009年房價的怪異走勢而論，在中國預測房價其實是一件非常尷尬之事。在今年3月份之前，即使最堅決的鼓吹房價者，也沒有想到在全球經濟風雨飄搖的今年會成為中國房地產市場最火爆的一年，二手房交易量是過去三年大牛市的總和。儘管70個大中城市房價統計“謙虛”地表明，過去10個月房價上漲不到4%，但各地房價大幅飆升屢創歷史新高已經成為不爭的事實。這的確給年初唱空房價者(包括本人)以莫大的嘲諷。沒有人想到今年的樓市火爆至此，是因為沒有人想到“兩會”上政府確定的一年5萬億的信貸投放足足翻了一番，更沒有人想到大量的信貸資金在銀行配合、開發商掩護、地方政府綏靖的政策下肆無忌憚流入了樓市，再次創造了樓市的奇跡。 　　不僅房價難以預測，就是房地產的未來政策，也成了“不敢說，不敢說，一說就有錯”。在地方政府、開發商、學者等具有議價能力和話語權的利益訴求非常複雜的情況下，去年年底中央出台的房地產優惠政策，究竟向左走，還是向右走，不同的利益主體對此的期待顯然不同。開發商和地方政府期待政策延續，以便維持市場的繁榮態勢；民眾期待政府通過回收優惠政策打壓房價，以便市場的理性回歸。如果僅僅從常識而言，筆者當然支持政府通過政策的調控，提前擠壓資產泡沫，釋放銀行系統的金融風險，同時促使房地產市場理性回歸。 　　然而，中國房地產市場調控政策真實運行軌跡告訴我們，一系列調控政策從來都沒有讓房價回歸：始於2005年的調控政策，呈現出越調控越瘋漲的尷尬態勢。而且，如果從房地產優惠政策的出發點看，無論是降低二手房稅費等交易成本，還是對改善型住房信貸政策，都是站在促進房地產消費的角度而言的，這樣的政策，如果嚴格認定並加以執行，受益的應該是普通民眾，今年二手房交易市場的火爆表現已經證明；對於這樣的優惠政策，不但不該取消，而且應該進一步完善，形成常規化、制度化的政策體系。 　　王石說，中國樓市是政策市，這話如果放在當下的語境下解讀，的確一語中的。但只說對了一半，在利益博弈複雜的情況下，大凡中央出台的擠壓樓市泡沫的政策，基本宣告失靈，而刺激樓市的政策，則會引發各界“一致行動的邏輯”，製造空前繁榮的市場。所以，對於明年的樓市，如果從全球公認的房價收入比指標來看，從房地產本身的周期看，無疑都面臨行業拐點。然而，只要地方政府和房地產千絲萬縷的媾和關係在，預測房價將永遠是一個讓學術蒙羞的尷尬。 　　回到常識，筆者依然堅信，房地產市場目前處在一個十字路口，超常規的繁榮已經讓房地產積累了巨大的泡沫和風險。但在利益博弈複雜的情況下，單純依靠政策的取舍並不能左右房地產市場的走勢。房地產市場的症結不在於有無優惠政策，而在於政府能否擺脫賣地生存的利益模式。不徹底擺脫各地土地財政的生存模式和利益糾葛，不管優惠政策是否繼續，房價都難以合理回歸。