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葉檀：地方豪賭城鎮化要先看賭本

http://www.CRNTT.com   2013-08-15 09:04:26

不是所有軌道交通周邊土地都有溢價，除了商業較為發達、已經成為當地工商業中心的節點城市外，其他的縣城土地溢價並不明顯。以高鐵發達國家日本為例，日本高鐵築就的房地產鐵底是在東京核心區域，軌道交通沒有讓日本的東北部等地區房價大漲，房地產泡沫崩潰後恢復也較慢。從國際經驗看，高鐵建成後，大城市周邊的房地產價格會上升，但除了節點城市外，其他地方的房價沒有因此上升。 　　最可怕的是兩種情況。 　　第一種情況是，隨著城鎮化金融杠杆率的上升，地方政府負債經營，完成了房地產泡沫從形成到崩潰的完整周期。國內已有房地產泡沫崩潰的城市，去年10月份，溫州住宅用地的成交樓面地價同比跌幅近40%。鄂爾多斯的土地乏人問津，也就無法形成正常的市場價格。第二種情況是，房地產泡沫尚未形成，債務泡沫已經崩潰。典型的就是上世紀90年代初的海南房地產泡沫，爛尾樓直到這一次房地產熱潮來臨才徹底消化。考慮到審計署對36個城市的債務審計結果，債務先於房地產崩盤的可能性不容小覷。 　　官員們之所以敢大量負債經營，主要原因是官員之間的競爭，與對未來市場潛力的盲目自信。你負債經營城市提升GDP升了官，我也不能落後，新加坡國立大學和清華大學的研究團隊，分析了283個城市的市委書記和市長的業績與升遷資料，得出的結論是，如果一個市長、市委書記在任期內的GDP增長率比前任領導每增長一個標準差，市委書記升遷的可能性會提高4.76%，市長升遷的可能性提高10%。也就是說，建設越多，房價越高，地方官員升遷可能性越高。不考核GDP成本，不考核房地產上的單位GDP產出，不講究質量而講究快速發展，使各地方政府成為不顧負債拼命押注的賭徒。 　　對未來城鎮化的自信則是盲目的結果，不考慮當地城市的吸附能力，不考慮本地居民的消費實際，不考慮需要40年才能消化的商業庫存，相信只要有軌道只要農民進城，財富就會滾滾而來。沒有經歷經濟周期考驗的地方政府，如同一個個樂觀的CEO。從沒有想過經濟周期下行該怎麼辦，就算面對下行，也對刺激政策充滿了信心。

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