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當前中國樓市三大困惑解析

http://www.CRNTT.com   2008-12-01 00:06:58

第二，我國樓市在短期內可能會因擠壓泡沫而向下作適度調整，但支撑樓市(包括樓價)長期向上的兩大基石並不會動搖。這兩大基石，一是我國城市化率會在目前的45%左右在20到30年內上升到70%左右，城市人口增加會對城市住房帶來巨量需求；二是我國經濟在不斷發展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入彈性很大，這給城鎮住房帶來了很大的改善性需求。 　第三，人民幣目前對外在升值，對內在貶值(因通脹)。凡貨幣對外升值的國家，其資產(尤其是不動產)不可能貶值，因為外資會千方百計進入購買這種資產；而對內貶值又會使房產成為最好的規避通脹風險的保值增值工具，並且在通脹過程中，房產即使不跌價也會使泡沫自然化解。 　　事實上，近期來我國城鎮房價整體從未出現過明顯回落，按國家統計局公布的數據，與去年同期相比，今年二季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲9.2%。(《新華每日電訊》2008年7月22日第一版)可見，擔心下階段尤其是奧運一過房市就可能崩盤完全是杞人憂天。 　　二、金融系統安全會否受到威脅 　　對房市向下調整產生恐懼的一大原因是害怕這種調整會威脅到我國金融系統的安全。由於房地產業是一個資金密集型行業，任何一幢房產都是資金堆砌起來的，數據也顯示(《21世紀經濟報道》2008年2月21日張立偉時評：《地產與金融進入相互夾持期》)，2007年，我國個貸增量為8699億元，其中個人住房按揭增量是7146.88億元，是前年增量的5倍，占2007年全年新增貸款3.63萬億元的五分之一左右。此外，開發商的開發貸款，土地儲備貸款，建築商的流動資金貸款等等，也都是銀行的錢，如果房市下行，尤其是房價若大跌，房貸違約風險將立即上升。可以說，地產與金融進入了一個相互挾持期。還有不少人擔心，如果房價暴跌，我國也可能發生美國次貸危機一類的經濟危機。為此，有人提出，為了控制金融風險，在CPI周期上行，經濟周期下行背景下，中國樓市需要一場挽救市場預期的行動。 　　應當認為，在我國房地產經濟周期面臨向下調整的敏感時期擔心金融安全問題的考慮不是毫無道理的。衆所周知，我國房貸規模近幾年迅速發展，並對銀行業盈利和資產安全有了較大影響。據上海銀監局2008年2月發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》稱，2007年上海中資銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產業，到去年12月末，中資銀行房地產貸款占各項貸款比重為32.2%，如果加上大量的房產作抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右信貸資產安全。然而，如果就此認為，我國房地產業的任何調整，包括房價向下適度(比方說15%—20%)的調整，就會危及金融系統的安全，甚至要“銀行先死，房地商後死”，就是言過其實。至於認為現在政府如不救樓市，中國也可能發生美國式的次貸危機，則更是危言聳聽。 　　首先，儘管我國近10年來房地產信貸業務發展迅速，房貸增長很快，但畢竟時間還不算長，全國房地產經營性貸款餘額至今只有5.1萬億元，僅占整個銀行體系貸款總額的17%，即使房貸發生壞賬風險，影響也有限，不足以使銀行到死掉的地步。 　　第二，我國房地產信貸市場與美國次級按揭市場不同，我國的住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒有複雜的衍生品。在發放個人住房抵押貸款時，首付一般都在20%以上，政策上不允許發放零首付貸款。上世紀末有些銀行在信貸競爭中曾發放過零首付，但經過七、八年的本利償付，貸款餘額占比一般都已低於60%－70%。因此，即使最壞打算以後房價下調30%，貸款人也不可能放棄歸還而把房產撒手給銀行。不僅如此，我國按揭貸款和美國按揭貸款情況還有這樣一個區別：美國金融機給購房者貸款有多檔利率，信用級別高的利率低，信用級別低的利率高，因為他們的風險大。在房價不斷上升時，高風險房貸也不會變成壞賬，因此一些金融機構發放了大量這類次級貸款。一旦房市疲軟，房價下調時，以這類次級貸款為基礎的金融衍生產品就都成為沒有人要的垃圾貨，使擁有大量這類衍生產品的金融機構嚴重虧損甚至倒閉，並進而引發成次貸危機。而在我國，所有按揭房貸實行的都是一種優質貸款利率，因此即使有少量貸款人還不出貸款，也不會嚴重影響金融機構的抗風險能力，因而房價即使有適度向下調整，也不可能引發美國那樣的次貸危機。

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