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樓市爆發 仿佛回到四年前

http://www.CRNTT.com   2009-07-06 10:38:52

但這立刻導致了另一個問題：在宏觀經濟尚未回升的大前提下，受到壓抑的樓市需求為什麼會在此時提前集中釋放？對此，我仍然不認為所謂“剛性”需求是主要原因。老百姓住房需要得到改善的需求確實是剛性的，但這并不意味著許多急需改善的居民家庭已經“捱”過了2008年一年就一定不能再“捱”一兩年。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以來開發量也隨交易量一起急劇萎縮。許多原本堅信房價會下跌的人預計未來供應量會大幅度下降，於是立場開始動搖，并“空翻多”加入到搶購的行列。政府土地批租的詳實數據很難找到，但從上海去年一年裡國有土地公開轉讓多次流標以及有開發商向政府退回已批租地塊的公開報道中，我們可以得到的結論是，這一年的土地批租市場也是急劇萎縮的。另據報道，今年5月份全國60個重點城市土地成交量比去年同期猛增73%，這也反襯出去年土地市場的萎縮狀況。土地供應的減少必定會導致未來商品房供應量的同步減少，這當然強化了未來房價難以下降甚至會繼續上漲的預期。 　　如果認可上述分析，即今年前幾個月樓市的“量價齊升”是去年壓抑的需求及對未來供應量減少預期的雙重因素造就的話，那麼我們就能够清晰地看出今後一段時期內房地產市場的可能趨勢。我的判斷是：未來幾個月內房價幾乎沒有可能下降，而且仍有繼續上漲的可能性，但其代價是成交量短暫放大之後比去年更大幅度的萎縮。換言之，中國的商品房將徹底淪為名副其實的“奢侈品”，今後不要說普通人，就連家境殷實的所謂“中產階級”也越來越不可能買得起房。 　　此外，本輪樓市的爆發性行情應該還受到另外兩個相互關聯的因素的共同推動。第一，為應對金融危機而推出的4萬億經濟刺激計劃難以避免地制造了經濟體內泛濫的流動性。它們中有相當一部分并未進入實體經濟，而是流入了投資市場，這是股市和樓市近期一同牛氣十足的重要原因。第二，銀行利息的降低和信貸門檻的放寬是樓市量價齊升的另一個重要原因。因為利息的降低使同一件按揭銷售的物業的總價得以下降，而信貸門檻的放鬆使原先一部分不符合放貸標准的資金有機會進入樓市，其中有不少是投資或投機型的。但是，從銀行那裡得到的一些信息已經表明，上述這兩條“利好”都正在孕育著日益膨脹的金融風險。 　　事到如今，假如政府真的像它自己一再宣傳的那樣不希望房價繼續上漲，真正最應該做的，的確是上述劉海生局長所說的“加大土地供應”，而不是大搞那些輿論效應遠大於實際價值并且注定將問題重重的經濟適用房。任何商品的價格都是由供求關系決定的，這是經濟學的基本原理。但是，政府的“加大土地供應”究竟會預設什麼樣的前提？這是比空泛的“加大土地供應”更重要的問題。去年，各地有許多土地未能成功批租出去，用政府的話來說就是土地“賣不掉”。然而，另一條基本的經濟學原理告訴我們：世界上只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的商品。換言之，所謂土地“賣不掉”，其實是賣不到政府的心理價位。進一步說，如果政府“擴大土地供應”的前提是必須要賣到它希望達到的底價以上，那麼，客觀上說，只有房價繼續上漲，政府的這種承諾才有可能兌現。 　　因此，真正意義上的“擴大土地供應”應當采取總量控制而非底價控制的招標方式（也就是有節奏但無底價的土地拍賣）。但這樣的話就必須從根本上徹底顛覆地方政府的土地財政模式，將土地的供應轉變成調節房地產市場供求關系的一個水龍頭，類似於國家建立石油、糧食等戰略儲備的功能。不過現在看起來，在土地仍是地方政府最大收入來源的今天和未來相當長一段時期，這種理想化的模式幾乎是沒有可能付諸實踐的。當然，我不認為應該責怪地方政府，因為它們也很無奈。

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