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目前的房產稅版本不會嚴重衝擊房價

http://www.CRNTT.com   2010-06-01 10:51:53  


房產稅真的要來了?
  中評社北京6月1日訊/《每日經濟新聞》今日登載資深財經評論員葉檀的文章“目前的房產稅版本不會嚴重衝擊房價”,文章表示,“議論已久的房產稅可能於最近在試點地區出台。這說明無論受到怎樣的壓力,中國政府推進經濟結構改革的決心不會變。”其內容如下:

  5月31日,國務院批轉了發改委《關於2010年深化經濟體制改革重點工作意見》。《意見》指出,出台資源稅改革方案,逐步推進房產稅改革。另據媒體報道,上海房產稅的徵收範圍將擴大到居民住宅。從已經披露的信息來看,房產稅較為溫和,雖然具有類物業稅的性質,但並不等同於物業稅,而可能成為住房保有稅與交易環節徵稅的混合體。

  目前披露的房產稅版本是折中的產物,主要目的在於抑制投資,而對既有的房產較為寬鬆。根據披露的信息,房產稅徵收採取 “新老劃斷”,僅對新購入房屋進行徵收,且以每戶家庭名下一定房產面積為“起徵點”,如對超出200平方米部分才徵收;建議徵收稅率為0.6%。可見,房地產面積劃定基本在家庭住房的上限,而徵收稅率位於國際平均水準的下限。

  較低的稅率不會逼迫手中持有物業的人在短期內大幅拋盤,但對於投資者進入市場有一定的抑製作用。為了抑制投資者,據稱規定還包括,無滬籍或無上海居住證,不能提供3年以上工作納稅記錄,購房也將徵稅。對於想在上海購房的外地投資客而言,又是一道高門檻。

  按照目前流傳的房產稅版本,徵收房產稅對於房價不會產生太大的衝擊,主要原因是風險固定可控。

  房產稅的低稅率是固定的,不可能根據市場評估價今年徵收千分之六,明年徵收百分之一。並不是政府不想征,而是投鼠忌器和技術條件不允許。徵收20%以上的資本利得稅,將導致房地產市場出現斷崖式下挫,後果是實體經濟成果難以保持,相關產業大虧損,房地產捆綁中國經濟、捆綁政府利益絕非虛言。

  並且,房地產市場評估所需要的評估中介機構、中介機構的公信力、徵收浮動持有稅的地方財政公開透明無法跟上。有媒體查閱上海住房保障和房屋管理局網站發現,目前上海注册房產估價師有1351名。根據中房信提供數據,截至2009年,上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日,按每套100平方米計算,上海1351名評估師大約需要1萬天評估完畢,也就是28年才能完成,還不包括期間新增房屋面積。除此之外,全國房產交易信息並未聯網,因此,在全國範圍內同時起步,做到徹底的公平,比較困難。

  鑒於已有物業市場評估是如此困難,增量房產將成為主要徵收範圍。可笑之處在於,如果不以評估價而以市場交易時的價格作為納稅依據,事實上就不是持有環節徵稅,而是在交易環節徵稅,與目前層層叠叠的交易稅表面上就失去了區別。

  根據市場價徵收房產稅不僅是對投資者的考驗,更是對地方公共財政的考驗。地方政府恐怕更傾向於類似於燃油稅這樣的改革模式,一來對於地方政府利益沒有多大觸動,二來對於行執能力要求沒有多大提升,三來能夠完成稅制的改變,獲得長期的稅基。沒有哪個機構願意讓改革之槍對准自己,投資者、消費者、企業與政府,都不願意。
 
  只要房產稅率基本固定,投資者就能夠根據利率與稅率估算出大致的成本。只要投資收益超過成本,只要央行放鬆信貸,就會有一大批源源不斷的投資者前赴後繼進入房地產市場。這也是為什麼中國房地產稅率如此之高,投資者甘之如飴的基本原因。 


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