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許小年：房價高企的真正原因

http://www.CRNTT.com   2011-11-09 09:33:58

土地供給不足造成房價高企 　　18億畝耕地紅線產生土地稀缺預期 　　在目前格局下，以限購和限貸為主的調控政策，不僅無法協調各方利益，而且在我看來，沒有什麼機會行使這個政策的初始目標。過去的歷史已經證明，每次調控之後，房價出現短暫的下跌，下跌之後又是報復性反彈。 　　第二個觀點，價格是由市場的供給和需求決定的。是由預期的控制和需求決定的。調控政策暫時壓制了需求，但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒，只是暫時的壓制住了。隨著人口收入和城鎮化提高，對房地產的需求必然不斷增加。如果供給跟不上，價格肯定是一路上漲。我們分析一下需求方的因素，人口、收入、城鎮化都是要逐漸提高的，不可能下降。調控政策不可能使人口增長下降，不可能使收入增長下降，不可能使城鎮化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房價，關鍵是要有足夠的供給。在中國這樣大一個國家，房價這麼高是沒有道理的。世界上高房價的地區都是存在天然屏障，土地供應無法再增加的情況下，房價才能持續的上升。比如說香港的中環，就是一個島，這個島上的土地已經開發完了，而需求在不斷的上漲。因此港島的房價從總體趨勢上來說是節節升高。紐約的曼哈頓，它是一個半島，三面環水。曼哈頓的土地已經開發完了。但是隨著經濟的發展，需求還在不斷上漲。除了這些天然屏障造成的土地供應的限制，其他有著比較深度土地的經濟發達區，我們沒有看到持續性的房價上漲。 　　我們國家房價的上漲一定是和人為的土地供應的控制有關。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預期上牢牢的建立起了土地稀缺，從而房產稀缺的概念。土地供應不增加，需求這一端，人口收入城鎮化都在提高。房價肯定要上去，為了提供一個長遠的解決方案，應該認真的考慮，取消18億畝紅線，認真考慮土地制度改革。建立起土地的一級市場。目前土地一級市場是由政府壟斷的，真正的建立起土地一級市場，能夠讓市場來調節土地的供應。在樓價、地價高的時候有更多的土地進入市場，來平抑樓價和地價。 　　在多方利益博弈的房地產市場上，我們現在還缺乏一個協調各方利益的公平、公正的平台。博弈的最終結果，在很大程度上取決於中央政府和地方政府之間的關係。第二，要想從根本上解決中國房價過高的問題，要從改革著手，要更多的面向市場，以改變的思路尋求突破，避免過去出現調控，暫時下跌，隨後報復性反彈這樣一個歷史的循環。  　　來源：中國證券網2011年11月09日08:33 　許小年：房價高企的真正原因

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