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“房地產投資拉動經濟”是誤導

http://www.CRNTT.com   2012-03-09 11:07:51

從經濟學上來說，如果兩個東西，A和B，被證明是互為因果的，那就意味著A和B都不能單獨發動對方，需要一個外力作用來推動A和B的互動。這有點抽象。怎麼去理解？打個比方，就像你踩自行車，你的前後輪互相在動，他們同時在作用對方，你能說到底是前輪帶動後輪，還是後輪帶動前輪？你可以說它們同時在帶動對方，但實質上它們都沒有帶動對方，它們需要一個外力推動才能跑起來。哪裡來的外力？那就是你的腳。你的腳的踩踏，才可以使自行車向前走。你的腳一旦停下來，自行車也就停下來了，不會兩個輪胎自己發力向前走。 　　那麼在房地產投資和GDP這對車輪中，這個外力就是經濟基本面。具體而言，就是城市化、個人創造性和企業活力的增長、在更好的制度下更多要素投入被動員起來，或同樣的要素被更有效率地進行投入和配置。 　　再次強調，房地產投資不是盲目和孤立的，必須要有潛在需求為前提。為什麼日本不能以房地產拉動經濟？它不想麼？它非常想，想得不得了，但做不到。因為城市化終結了，老齡化早已經來了，經濟成長預期是負的，所以沒有人願意去日本投資房地產。現在美國也非常想刺激房地產拉動經濟，但是也做不到。因為基本面不存在這樣的條件。我國中西部很多城市的政府也想靠房地產投資去拉動經濟，幾乎沒有哪個政府不想，非洲國家也想，但這個經濟不是你想拉就能拉動起來，房地產的火車頭不是想開就能起來的。投資者不傻，要花真金白銀，沒有經濟基本面利好信號，沒有看得見的潛在需求，不會有人去投資的。 　　我們需要從這個角度理解房地產對國民經濟的作用。不是說房地產不重要。房地產很重要，如果後輪胎破了一個洞，前輪胎也轉不了，整個經濟會受到很大影響甚至停滯。當然，房地產本身只是經濟的一個組成部分，不可能達到能與GDP一比一相匹配的地步，不過你可以想象一輛多輪自行車就好了。房地產投資與非房地產投資、金融、外貿等都是經濟增長這輛大車的輪子。1998年房改前就是這樣的局面。一輛多輪自行車廢了一個車輪，還要其他輪子給這個輪子帶力，當然整體的車速快不起來。反過來說，如果多輪自行車全速啟動後，有一個輪胎自我膨脹，與前輪的前進速度不協調，又超出騎車者腳力的控制範圍，那麼這輛多輪自行車肯定也騎不好，會翻車。所以，房地產投資對經濟增長的拉動作用，一定是在一個平衡關係範疇之內才有效，超過內在的平衡關係，只能成為經濟增長的負擔。 　　有些房地產商很狂妄，說我們開發商是城市締造者，自封“國之造城巨匠”。這是完全無知的表現。房地產商只能順勢而為、乘勢而上，識時務者為俊傑，毫無根基、在沙灘上硬生生自己造勢出來是不可能的。這方面的失敗案例有很多，遠的是1993年海南島房地產熱，近的是北方多地出現的死城、鬼城。房地產成交量在熱點城市近期反彈，商品住宅成交價格一直沒有實質下跌，多數開發商的投資仍然偏重豪宅和大戶型而非普通自住型商品房，房地產投資結構性問題仍然很大，上述現象都說明當前的房地產調控不是過緊了，而是還不夠。 　　政府當然需要房地產和經濟增長相互配合，但前提是保持一個協調關係，從來不能指望房地產能單獨的起決定性的作用。所以中央政府這次保持了清醒頭腦，不被一部分利益集團蠱惑，不為短期GDP而縱容房地產泡沫、飲鴆止渴，堅持房地產調控不動搖，這是十分明智的。

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