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薛湧：中國樓市火爆背後的謎團

http://www.CRNTT.com   2012-11-16 08:54:34

想想看，在2009年經濟尚未走出衰退時，新聞中就不時有中國各大城市的房價“逆勢飈升”的報道。其中一些數字觸目驚心：8月份，上海商品住宅成交均價達到了18502元/平方米，創出了歷史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交價格達到18126元/平方米，同比上漲14.6%。 　　1～7月，長春商品住宅成交均價3590元/平方米，同比上漲13.3%，同樣創歷史新高。2009年前5個月，南寧新建商品房成交均價為4500元/平方米，也創出歷史新高。北京、廣州、杭州等熱點城市的房價經過2009年幾輪飈升，也處於非常高的位置。 　　當時不管是中國經濟還是世界經濟，都處於復甦階段，並未全面回暖。中國居民的收入水平也無明顯提高。城市房價之所以能在這樣的局面下逆勢飈升、創出歷史新高，一個重要原因就是豪宅市場的火爆。 　　一方面中國的房價收入比是發達國家的3～6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值)超過400倍，幾乎是國際公認的正常範圍（200～300倍）的一倍。 　　2009年上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米。杭州、蘇州、南京等城市價格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是。這樣高的房價使普通居民買不起房。 　　另一方面，富人以購買房地產作為投資。房價火爆的深圳，樓市投資比例已經接近30%。這一切，說明了我在上面談及的觀點：中國的房市，由貧富急劇分化中的富人和土地資源的奇缺來支持，在現有的市場框架中只能上行。不過，這樣的房價早已超出普通百姓的購買能力。 　　賴偉民教授從2009年開始實地走訪了全國60多個城市的150多個樓盤，試圖解開樓市“火爆”背後的謎團。有些企業主向賴教授坦白：“別看我廠裡的機器在轉、工人在忙，可那是虧本的，但我得做給銀行看，這樣才能拿到貸款，才能去炒樓。”“人民幣升值預期、勞動力成本上升、出口退稅減少、原材料上漲，加上金融危機的衝擊，許多企業便頂不住了。” 　　如上所述，從收入與房價比、租售比等指標看，中國大都市的房市泡沫早已超過美國房地產泡沫崩解前的水平。不過許多人認為，中國經濟增長勢頭強勁、人們手裡的錢越來越多，更重要的是，中國沒有美國的次貸問題，因而不會出現美國式的危機。 　　但是，賴教授的工作則揭示出：中國房地產泡沫中的問題，也許不比次貸來得更輕。房市實際上是被許多企業的資金撐起來的。這些企業本身在賠錢，一直在用房地產投機的收入遮掩自己的虧損。 　　無本炒房、自賣自買的現象也異常普遍，和美國2006～2007年的狀況非常相像。當時美國的許多炒房者，今天買明天賣，賺錢全不費功夫，並且不斷提高市場的價格預期，在社會上引起了“現在不買就永遠也別想擁有住房”的恐慌。如此強勁的房地產市場，竟然也頃刻間灰飛煙滅。難道中國能夠例外嗎？ 　　不錯，美國房地產泡沫的一個基礎是次貸。這是中國沒有的。但是，中國的企業不幹正事，從銀行貸款後就去炒房。這和次貸比，究竟哪個更糟糕呢？

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