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房地產市場的“再平衡”

http://www.CRNTT.com   2014-06-01 08:30:43  


 
  上述因素集中表現在一個現象上,那就是在過去15年里,中國的房地產市場出現了嚴重的供不應求,這是導致這些年房價成倍上漲的最主要原因。我們根據國家統計局公布的一系列數據做了匡算,結論是:在1999-2013年的15年時間里,以商品房累計竣工面積計算的房產供應僅僅是潛在住房需求的50%左右,供需缺口總量高達76億平米。在如此巨大的供需缺口之下,房價的大幅度上漲自然是無法避免的。

  在我們估算住房的潛在需求時,主要包括兩個方面,一是新增城鎮人口帶來的新增住房需求,二是原有城鎮人口存在的改善性住房需求。

  一、1999-2013年期間,城鎮常住人口總量增加了3.2億人,按城鎮居民人均居住面積33平米計算,這些新增城鎮人口需要約104億平米的住房。

  二、1998年底,全國城鎮常住人口為4.2億,當年人均居住面積為18.7平米,比2013年的人均33平米少14.3平米,這意味著過去15年中原有城鎮人口形成的改善性住房需求約為60億平米。

  二者相加,1999-2013年間住房潛在需求總量約為164億平米,而同期的商品房竣工面積總量(包括住宅和商業地產)僅為88億平米,供需缺口達到76億平米。

  當然,由於數據的質量和可獲得性的原因,這個測算是非常粗略的,不可能精確。比如,國家統計局公布的商品房竣工面積,很可能無法涵蓋各種“小產權房”,這一數據的缺失有可能導致對住宅供應量的較大低估。

  但是,也要指出的是,我們在計算住宅供應時,沒有去除因房屋動遷、舊城改造所減少的原有住宅面積(因為沒有數據)。考慮到絕大多數城市的面貌在過去15年都發生了革命性的變化,可以想象舊房拆遷的面積之大。因此,用商品房累計竣工總面積來估算住宅供應,肯定大大高估了實際淨增的供應面積。

  同時,如果考慮到商品房竣工面積中還有約15-25%為商業地產,真正用於居民住宅的竣工面積比我們估算的88億平米應該會更少。

  總之,考慮到上述所有的誤差與遺漏,我們可以大致確定,過去15年房地產市場的實際供應僅僅滿足了50%左右的潛在需求。

  很多人認為,大部分從農村轉移到城市的人口收入很低,即便他們已經被城鎮化,也買不起城里的房子,所以不應該把他們的買房需求算進來。這種觀點有失偏頗。理論上講,如果房價低到一定程度,這些人口中的絕大部分也就買的起房了,但此時房地產市場的供需缺口就不是潛在的,而是真實的,是有購買力支持的。然而,一旦這些供需缺口從潛在的變成真實的,那麼房價就不可能這麼低了,而是會因市場競價而被不斷推高。這就是市場規律。因此,在房地產市場供需缺口達到50%左右的情況下,有一半左右甚至以上(考慮到收入不平衡的現象)的人口買不起房,其實不應該令人奇怪。 


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