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怎樣打破樓市調控的循環

http://www.CRNTT.com   2016-09-12 07:40:12  


  中評社北京9月12日電/今年上半年,全國新增房貸增長113%,居民杠杆率達40%,較2008年增長了167%。

  上海證券報發表深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉文章稱,8月最後一天,廈門和武漢這兩個東部和中部代表性城市,相繼出台“限購令”和“限貸令”。自此,作為上半年樓市標杆的二線熱點城市,基本都拿出了調控舉措。只是這些樓市調控新政都未能跳出在需求端“微調”的怪圈。更不能不提的是,熱點城市的本輪樓市調控也背離了樓市供給側結構性改革的指向,比如農民工市民化、公共服務均等化和經濟“去地產化”等。另外,畏難情緒、敷衍之態在各地樓市新政中也很突出,一些地方政府既要貫徹中央指示,又不想讓本地樓市降溫、土地被賤賣,最終出爐的措施,信號意義遠大於實際效果。

  這就難怪何以中央明確提出“抑制資產泡沫”,一行三會部署清理通道和杠杆工作,熱點城市實施控制杠杆的“新政”,8月樓市泡沫化傾向卻並無改觀。全國“地王”大戲照演,共誕生47宗超過10億元的地塊,其中溢價率超過100%的地塊達到33宗。更令人不安的是,“地王”和高地價已從東部熱點城市蔓延至全國,甚至是一些產業和人口基礎並不被看好的城市,在鄭州、廈門、無錫、武漢,甚至一天誕生數個地王。當月,土地平均溢價率大幅攀升至77.98%,僅次於今年6月,成為年內第二高點。

  在此情形下,將房地產作為基礎優質資產,借助“高杠杆”開展資本運作,實現財富的數量級累進,也就成了近期各地樓市泡沫深化的標誌。寶能和恒大逐鹿萬科股權,融信在上海上演“蛇吞象”,顯示樓市的金融屬性在無限延伸。借助通道和加杠杆,銀行理財已淪為資本運作的“嫁衣”。近日有報道披露,在上半年的219宗地王中,銀行提供了10萬億資金。樓市越吹越大的泡沫,就像個無底洞,吸走了大量本來準備支持實體經濟的資金。

  文章分析,在“抑制資產泡沫”的號角下,為什麼還有那麼多開發商敢不計成本“造地王”,資本大鰐還敢高杠杆操作和搶食地產股權?根本原因是,他們繼續按過去調控思路揣摩政府的態度。一則,國家不會收緊貨幣政策;二則,地方政府對樓市的依賴無以複加;三則,貨幣寬鬆而長端利率下行至歷史最低,“資產荒”已逼近,樓市繁榮是必然趨勢。由此,市場又一次推斷,即便資產泡沫愈演愈烈,職能部門和地方也不可能積極行動起來。既然如此,以目前地價水平,熱點城市房價未來5年將翻一倍,樓市泡沫繼續向縱深演進。在沒有遺產稅、房產稅、累進個人所得稅等來調節收入的情形下,買房是當今中國最好的投資途徑,這或許才是民間投資增速下滑的原因。據報,中國製造業重要基地東莞,去年至少有4000家企業關門,而8月該市房價同比上漲35%。

  泡沫並非要觸發某個精確的界線才會破滅,房屋交易高度市場化,政府力量再大也難以左右規律。若地方政府還在敷衍,還停留表態式調控上,甚至幻想刺激樓市泡沫,延緩“土地財政”和樓市依賴,那麼過去“10年9調”已準確無誤地說明,任何一次對“需求端”的抑制,不過是在積蓄樓市下一波反彈的力量。貨幣政策寬鬆依舊,“資產荒”山雨欲來,此輪調控積蓄的下一波反彈力度,或許更大。

  文章認為,面對樓市調控的困境,從上到下的決策鏈條,應本著對經濟安全和金融穩定大局負責的態度,及時糾偏。比如,以地方主體責任為政績考核依據,評判地方要員是否落實中央政策,讓調控真正做到擠泡沫、清杠杆。鑒於信貸投放“脫實入虛”的現狀,有關方面要盡早革新“一行三會”各管一塊的監管模式,不給樓市留下監管空白。既然中國第三產業已成經濟增長第一動力,經濟韌性和回旋餘地大,就業彈性較足,就應適度收緊無效的貨幣投放。