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共有經適房產權政策 難解困局

http://www.CRNTT.com   2010-02-04 10:32:30

需要指出的是，經濟適用房並不是唯一形式的保障性住房，針對不同層次和不同地區需要住房保障的人群的具體情況，政府的政策選項包括社會救濟、廉租房、限價房、經適房等，而在此之外的人群就進入房地產市場，購買商品房以實現“居者有其屋”的夢想。 　　之所以要“居者有其屋”，是為了“有恒產者有恒心”，從而實現社會的穩定和發展。不過經濟發展的歷史表明，實現社會之穩定和發展並不一定非得人人擁有房產，中國龐大的人口也表明每戶擁有房產是一個不可能完成的任務。政府通過保障性住房以解決低收入群體的住房需求，同樣可以達到社會穩定與發展的目標。香港等一些地區的經驗已證明了這一點。 　　但這並不是說共有產權可以解決目前中國的保障性住房問題。實際上，保障性住房儘管大多靠政府提供，但其供給的來源和方式卻是多種多樣的。因為中國如此之大，各地情況迥異，所以中國的住房政策不能搞一刀切，應該讓各地方政府有自由去選擇適應地方發展的保障性住房政策。 　　當然在劃定誰值得保障方面，即使遵循讓各地方政府有選擇標準的權力，但統一的原則應該是針對收入而非住房面積等其他標準。這就是說，保障性住房的供應對象應該是那些居住困難同時收入較低的人群，而不是收入較高但居住面積不達標的人群，因為較高收入人群可以負擔商品房而無需政府保障。同時如果收入較低但居住條件較好，這可能說明住戶的隱性經濟條件不差，只是做了錯誤的選擇，大可以通過房屋置換和交易而獲得收入的增加。 　　而一旦涉及交易，必然需要一個明晰的產權，以便實現占有、使用、交換、收益等一系列權利。保障性住房的共有產權則不一定能達到這個效果。如果5 年後經適房上市轉讓，其收益是否根據原先住戶與政府協定的出資比例進行分配，又或者是政府由於經適房在5年後升值而重新改變規則？這都很難通過共有產權的方式加以解決。而目前出現超出經適房“准入”標準的投機者購買經適房牟利的現象，並不是因為其產權不清，而是考核標準失效所致。共有產權同樣難以解決這一標準的判定難題。 　　上面已經提到各地的情況不一，共有產權或許可以成為一個可能的政策選項，但《住房保障法》卻是面向全國的法律，或不宜作出這一規定。既然經適房的供給政府可以市場採購，其交換也一樣可以遵照市場化的規則。就實現經適房的有效配置而言，共有產權將會增加而不是減少交易成本。所以，繼續明晰經適房的產權，也許才是出路所在。

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