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中國土豪海外“掃貨”剛開頭

http://www.CRNTT.com   2015-02-27 11:22:17

從城市投資的偏好來看，倫敦2014年共吸引了40億美元（約合250億元人民幣）的中國投資。悉尼僅次於倫敦獲得了中國大部分的投資額，去年共吸引了中國企業22億（約合137.5億元人民幣）美元的投資。紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億-15億美元（約合31億-93億元人民幣）不等的中國投資。 　　為何倫敦、悉尼和紐約成為中國房企“下注”的熱門城市？在夏揚揚看來，這與歐洲經濟的複蘇帶動當地商業及辦公市場需求的增長有關。 　　“中國資本最喜愛的物業是寫字樓，因為管理起來簡單。在歐美經濟複蘇並開始向上的背景下，企業辦公需求的數量開始增長。與國內辦公樓3-5年的租約相比，國外辦公樓的租約更長。”夏揚揚介紹說，以倫敦為例，當地甲級辦公樓的租期一般在7-10年，有的辦公樓租約期甚至長達十幾年。在如此長的租約期間，租金還可以有一定的約定上浮空間。由於有長期租約，其租金投資回報率是相當穩定而可觀的。 　　除了租金回報因素，中國企業在海外布局的城市地段的選擇上，重點關注的是商業發達城市最核心地段的物業。“在城市地段上有絕對優勢，這也有利於未來進行轉手，因此增加了投資物業的流通性。” 領盛投資亞太區董事區煒邦向時代周報記者說。 跟海外市場要高利潤 　　在區煒邦看來，中國房企在海外促成一筆筆大宗交易，其中很重要的一個因素在於，海外市場潛在回報率比國內更加誘人。 　　據時代周報記者了解，中國房企海外拿地成本較低而售價較高，利潤空間較大。如馬來西亞新山碧桂園金海灣，拿地成本不到2000元/平方米，平均售價為17650元/平方米，土地單價為售價的10%左右，利潤空間較大。碧桂園首席財務官吳建斌此前就坦承，其海外業務的毛利率預計能達到35%，高於國內。 　　“目前，我們在美國所投幾個城市的項目，土地價格只占房價的二到三成；但國內土地價格至少占到房價的五六成甚至更多。” 香港一家上市房企高層張偉（化名）也向時代周報記者說，從開發商做住宅開發的回報率情況來看，如果項目選址不出現太大的偏差，海外房地產開發的淨利潤率可達到17%左右，有的甚至會更高。 　　他們想得很明白，國內房地產遇冷，早已是不爭事實。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，2015年，房地產行業將淪為中利行業，毛利率將低於30%，平均淨利潤率可能踩到10%的紅綫。 　　朗詩集團董事長田明對時代周報記者說，從增長趨勢來看，像紐約、舊金山這樣的城市，在目前經濟已經開始向上的背景下，房價還有上升的空間。但國內樓市未來幾年仍處於去庫存狀態，房價下行的壓力很大。 　　“未來幾年，房企的利潤率可能還會進一步下滑。商人是逐利的，賺不到錢，肯定會尋找其中的原因並及時轉向。”田明說道。 　　事實上，單在房企及險資投資最多的商辦樓市場，海外房地產的租金回報也比國內市場更具有吸引力。 　　據萊坊國際的研究報告，目前北京和上海甲級寫字樓的回報率一般介於5%—6%之間。而這些城市的信貸成本卻相當高，通常在8%以上。這樣的回報率，對保險資金這樣的長期資本來說，租金成本不足以覆蓋利率成本。相比之下，盡管紐約、倫敦和悉尼的回報率只介於4%—6%之間，但其利率卻一直維持在較低水平，美國的資金成本可能低至3%。 　　據萊坊國際預計，倫敦、紐約和悉尼寫字樓的平均租金增長率分別為16.3%、28.2%和22.3%。而國內的租金增長則小得多，以上海為例，預計同期租金的增幅只有4.4%。

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