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“地王”陰影下的北京樓市：恐慌情緒再湧動

http://www.CRNTT.com   2016-05-09 10:16:25

按照行業慣例，當土地單價超過3萬元時，產品需要做成高端住宅才可獲得合適的利潤。也就是說，去年北京供應的土地中，有近半數將以豪宅形式呈現。再算上配建的大量保障性住房，北京中小戶型商品房面臨嚴重缺口。 　　這也不難理解，在5月5日出讓的昌平區兩宗地塊中，出現這樣的規定：“除建設保障性住房外的剩餘居住規模中，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”，即“70/90政策”。 　　“解套”難題 　　在上述“地王”出爐的當晚，就有北京開發商指出：“接盤俠”來了。因為按照業界估算，這三宗地塊的價格“超出預期”。 　　以昌平南邵為例，目前在售洋房類產品的最高售價在3萬左右，明顯低於兩宗“地王”的成本價。大興黃村的土地價格，同樣高過同區域的大部分在售項目。這種“面粉貴過面包”現象自去年下半年以來，已屢見不鮮。 　　中原地產首席分析師張大偉認為，按照這三宗土地的成本計算，未來房價成本將超過6萬元/平方米。 　　從歷史上看，北京此前的多數“地王”項目都隨著時間的流逝而實現“解套”。但就這三個項目而言，難題似乎並不容易解決。 　　如上所述，土地單價超過3萬元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超過90平方米”的戶型，顯然是剛需和改善型住房的需要。被設限的兩個昌平區地塊將面臨極為尷尬的局面。 　　張大偉測算，按照要求，昌平的兩宗地塊將合計建設89327平方米的小戶型房源，按照戶均面積80平方米計算，可以供應1100套小戶型產品。但按照上述測算的價格，這部分小戶型未來售價預期都將在600萬以上。顯然超出了剛需的能力範圍。 　　北京某房地產開發企業相關負責人向21世紀經濟報道記者指出，此前房企應對“70/90政策”的手段可能重出江湖。 　　具體而言，開發商可能將相鄰的房屋“打包出售”，或採取“買一贈一”、“買一贈二”的方式。購房者可自行或委托開發商打通隔離墻，並將其改造成為大戶型房間。 　　此外，開發商還可能將這類項目切割成單套面積30平方米甚至更小的“超小戶型”，從而降低總價，以期“薄利多銷”。

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