【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 】

當前中國樓市三大困惑解析

http://www.CRNTT.com   2008-12-01 00:06:58

第二，“實施一些政策微調”，實質就是要放棄樓市調控政策，比方說放棄關於第二套房貸的政策，關於恢復“轉按揭”業務，關於改變土地供應政策等等，實際上就是要求政府不再對房市上的投機需求加以抑制，讓前幾年猛刮的炒房投機風東山再起，卷土重來。如果真如此，房市上的泡沫會進一步吹大，中低收入家庭的住房問題就永無解決之日。衆所周知，目前的樓市調控政策都是從實踐中逐步總結出來的。這些政策有的剛開始實施，有的還未完全實施，有的剛開始顯出效果。如果在這樣的時候就放棄這些政策，豈不要前功盡棄。 　　第三，國際經驗證明，房地產的所謂“救市”只會埋下更大的隱患。我們知道，美國次貸危機的直接原因是房價快速深幅下跌，而導致房價大跌的原因又是在房市成交量陷入低迷時（這說明房市開始步入自然調整狀態），美聯儲採取了寬鬆的貨幣政策進行干預，以維持房市繁榮。於是，許多金融機構紛紛降低房貸門檻，給收入低、信用差的人發放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國房市的自然調整，也進一步推高了房價。但正是如此，美國多年來形成的樓市周期被人為破壞了，拖延了。但矛盾也積累得更大了。直到後來因通脹而加息時，許多人因還不起貸款而終於爆發了次貸危機。目前，中國也可能面臨同樣的問題，在市場需要自然調整時，究竟是允許市場自然去擠壓泡沫，還是人為去托市以進一步吹大泡沫，積累矛盾，以致最終引發美國式次貸危機？現在，我們還有選擇機會。我們堅決認為，目前我國房市成交低迷，正是市場步入自然調整的信號，這種調整帶來的負面影響永遠是最小的。相反，如果誇大調整的危害，主張政府“救市”，那是為了眼前利益而犧牲長遠發展空間的危險行動，也是為了部分利益集團利益而危害大多數人民生計的錯誤主張。正是由於出現了強大的“救市”呼聲，因此，現在開發商們發生資金困難時都不肯降價銷售，而都在等待政府出來“托市”。 　　實際上，市場低迷困局不難打開。解鈴還需系鈴人。由於目前市場低迷根源在於前幾年房價持續猛漲，遠超市場實際購買力，遠超消費者經濟和心理承受能力。只要開發商肯適度降價，消費者自然就會入市，投資者也會覺得風險下降而入市，市場不久就會恢復人氣，達到供求均衡，從而順利結束自然的周期調整。 　　會不會出現股市上那種“買漲不買跌”的局面？我們堅決相信：不會。股票是一種投資工具，股市在目前我國基本上是一個投機市場，因而將遵循“買漲不買跌”的法則，但是房子主要是一種商品，房市作為一個商品市場，將永遠遵循商品市場的內在法則：“只有賣不掉的價格，沒有賣不掉的商品“。 　　在現在的市場形勢下，如果開發商能够認清形勢，適度降價，真是一件利己、利民、利國的大好事。利己，就是可以真正解決自己當前面臨的資金困局。當前開發商的資金結構一般說是：銀行開發貸款占到15-20%，自有資金占35%，預售款占40-50%。交易量下降就意味著40-50%資金受到威脅。(楊麗萍：《不確定房地產：危機求生》，《21世紀經濟報道》第41版)顯然，資金偏緊的主要原因是交易量下降，如果開發商現在能因循市場規律和形勢適度調整房價，不是利己的大好事嗎？利民，就是房價的適度調整，將有利於一大批想改善住房條件的居民解決住房問題。這些人不是不想買房，而實在是過去幾年裡房價漲得太快了，漲得太多了。如果房價能有適度調整，他們就一定會買。 　　利國，是指房價的適度調整，不但將有利於整個國民經濟健康發展，也十分有利於降低目前我國居高不下的通貨膨脹率。(專訪任玉嶺：《這一輪通脹根子在高房價》，《東方早報》2008年7月10日B8-B9版)老實說，這些年來通貨膨脹越來越高，房價不斷快速上漲是重要根源之一。房價的持續猛漲，使房地產投資規模越來越大，對鋼材、水泥、能源等等需求就越來越大，從而推動了這新一輪的大通脹。如果房地產投資適度降溫，將會大大有利於整個經濟健康發展。 　　(本文作者：復旦大學經濟學院教授、博導、房地產研究中心主任；上海大學社會科學學院經濟學系博士、講師)

【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 】