【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 第5頁 第6頁 第7頁 第8頁 第9頁 第10頁 】

揭秘樓市調控“車輪戰”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

樓市之“調控免疫” 　　基於這幾年來房地產調與漲之間的上述變奏，便不難理解，市場對樓市揮之不去的看漲預期並非空穴來風。多年的沉屙，僅靠一兩次疾風暴雨式的調控無法完全化解。這些累積起來的層層問題，將考驗著每一次房地產調控的最終成效。 　　上海財經大學教授胡怡建說，一方面要發揮房地產業對拉動經濟的積極作用，另一方面又不能讓房價漲得太快以至讓人們難以接受，房地產調控要在這兩者之間“魚”與“熊掌”兼得，絕非易事。 　　難在何處？其一，地方政府和行政部門對房地產的利益介入太深。專門研究財稅問題的胡怡建表示，房地產收入留存於地方的比例非常高，房地產交易中的營業稅、契稅，以及土地增值稅、出讓金以及大量行政性收費的絕大部分都歸於地方政府，“房價問題在中央更多是民生問題，而在地方則首先是個經濟問題”。 　　這也就不難理解地方政府在調控上的“噯昧態度”。拿最近的例子說，今年1月份國務院有關調控措施已經出台之際，仍有一些地方在繼續實施“補貼買房”之類的托市政策。此次，面對不斷加碼的調控政策，又有開發商在放話：“我們和政府一起熬，看誰先挺不住！” 　　銀行方面，獲取存貸款利差仍是國內銀行盈利的主要模式，收益穩定、壞賬率相對較低的個人住房貸款業務成了各銀行爭奪的優質產品。 　　其二，保障房建設“欠賬”太多，市場結構短期內難以優化。房地產的“產業”特性過於張揚，“住房保障”的職能被嚴重削弱。全國人大調研組去年10月份公布的數據顯示，截至當年8月底，全國保障房建設資金到位率不足25%。 　　有欠賬，就需要補上，最近幾年中央三令五申要求地方政府加大保障性住房的建設力度，尤其是2007年的《關於解決城市城市低收入家庭住房困難的若干意見》下發後，更是強化了各方對保障的預期。這一方面說明中央對這一問題的高度重視，但同時，在目前的財稅體系下，一些地方政府對建保障性住房的積極性不高，能力不足，也是不爭的事實。保障性住房、政策性住房這一供應層的薄弱乃至缺失，迫使大量收入中低人群被迫加入購買高價商品房的行列，“被動性剛性需求”使他們淪為痛苦的房奴，也加劇了新增房源的供不應求。另一方面，一些本該用於中低收入人群的保障性住房卻變質為一些炒房族的食利工具。市場和保障相混雜，經濟和民生難兼顧，“保障房”的嚴重缺失使得一些調控措施“收”和“放”之間左右為難，效果打折可想而知。 　　其三，房地產對宏觀經濟的“深度關聯”使地方調控“投鼠忌器”。一些房地產大佬“吃定”房價上漲的一個理由，就是在城市化加快推進的大背景下，房地產對上下游產業的關聯度之廣、對GDP增長貢獻之大、對就業、稅收等帶動之大，尚無其他產業可以取而代之。 　　1997～1998年，2003～2004年，2008～2009年堪稱房地產業快速發展的三個標誌性年段，其背景分別為亞洲金融危機、“非典”和國際金融危機，在每一次應對危機的過程中，房地產業均功不可沒。也恰是每一次“臨危受命”，加深了房地產業對整個宏觀經濟的關聯乃至“綁架”，所謂的“房地產路徑依賴”也一次次得到強化。 　　時至今日，國際經濟形勢複雜多變，刺激經濟的政策尚難退出；對於一些地方政府而言(尤其是二三線城市)，結構轉型壓力巨大，新的經濟增長點又難成氣候，這也是樓市調控必須面對的現實。 　　“保”與“壓”的分寸 　　這一輪的樓市調控，可分為兩個階段：一是啟動期，以今年1月7日國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(業內稱“國十一條”)為起點，其中，關於“加大差別化信貸政策執行力度和繼續實施差別化的住房稅收政策”等要求相對溫和，但已明確“抑制投資投機性購房需求”。不想，經歷了春節之後短暫的消停，炒房資本隨即活躍，各地房價迅速躥升，恐慌性需求追漲入市。二是升級期，以4月17日公布的《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(業內稱“國十條”)為標誌，目標直指“堅決遏制部分城市房價過快上漲”。近日各地出台的配套措施均堅決貫徹了國務院文件精神，一些地方的嚴厲程度甚至更勝“國十條”一籌。樓市成交迅速告跌，樓盤打折已由點及面。這一次，調控的最終成效將會如何？ 　　先看此次調控不同以往的特點。這可以用“三個結合”來概括：

【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 第5頁 第6頁 第7頁 第8頁 第9頁 第10頁 】