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人口結構深刻影響房價長期趨勢

http://www.CRNTT.com   2011-06-16 08:06:33

而另一方面，人口結構的變化也決定著住房的需求。房屋單價與家庭年收入的平均百分比不超過2，是美國能夠承受房價的真正能力。20世紀70年代初百分比為1.7~1.8，但到次貸危機之前，房價與家庭收入之比高達6%，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，並由此持續推高了房價。所謂“嬰兒潮”是指在1946年至1964年間出生的美國人，他們是美國歷史上人數最多的一代，大約有7700萬人，占美國成年人的35%。近幾十年來，嬰兒潮正處在消費力最旺盛的25~30歲時期，初次購房意願年齡段的人口增加直接推升了美國房價每年上揚20%~30%。 　　美國人口統計局預測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到2030年，美國嬰兒潮一代都將超過65歲，那時近乎20%的美國居民超過65歲；2050年，這一年齡組的人數還會翻一番，從2008年的3870萬增至8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速使美國住房總需求出現較大幅度的下降。 　　文章表示，回顧美國半個多世紀的發展，城市化就是以房地產業發展為重要動力的城市擴大化的過程。而老齡化加速將使得人們更願意選擇環境污染小、生活成本低的郊區居住，這也意味著半個多世紀以來美國人口從鄉村、郊外向大都市區域轉移的過程也很可能放緩，因此大戶型、城市中心的房價也面臨長期下行的壓力並進而拖累美國房地產市場的長期走向。 　　文章指出，房地產市場從來沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長因素，人口結構影響房地產需求進而影響房地產走勢似乎是一個逃不出的“鐵律”，對於中國亦是如此。按聯合國數據推測，中國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結構的變化將會改變房地產市場的供給需求結構。預計中國人口增速將在2015年後進入下降通道，以及2020年60歲以上人口將達到2.5億，這個時間段也將是中國房地產供需結構出現拐點的重要時間窗口。

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