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保障性住房還是住房保障

http://www.CRNTT.com   2012-09-01 09:32:13

文章表示，2002年以來中國的房價一路上漲，一個主要原因就是住宅用地被人為地過少供給。而住宅用地被過少供給的關鍵，是在目前土地制度下，地方政府作為中國城市土地市場的壟斷供給者，壟斷供給者必然過少供給住宅用地來獲得最高壟斷利潤；從經濟學上講，住宅業提供的是屬於“非貿易品”的服務。由於服務提供商（房地產商）必須在本地提供住房來銷售給本地人群。地方政府就可以利用其對本地商、住用地一級市場壟斷的權力，構建一個住宅用地的“局域性賣方市場”，這也就是為什麼我們看到各地地方政府總是通過設立“土地儲備中心”來控制商、住用地的供地規模，並同時以“招、拍、掛”方式高價出讓住宅用地的原因。 　　與住宅業供地過少相反，中國工業用地供給卻過多。大多數國家城市化過程中工業用地只占新增用地10-20%，城市新增的大部分土地被用於老百姓居住與城市公益事業建設。與此形成鮮明對比，雖然中國城市空間擴張速度很快，但大約一半以上土地被用於搞工業開發區。於是我們自然會觀察到，與商住用地過少供給，形成“局域性賣方市場”不同，工業用地由於各地投資競爭而形成“全國性買方市場”，結果是過多供給，價格奇低，工業園區過度擴張，用地浪費情況。 　　文章認為，要解決目前房價畸高的問題，增加保障性住房和抑制房地產投機雖然有一定必要行，但遠遠不夠，甚至不應該是主要調控措施。在房價這麼高的情況下，地方政府不僅沒有積極性去大幅增加保障性住房（因為要求被保障的人會更多），而且也會帶來以前經濟適用房銷售中的各種不公平，甚至破壞房地產市場的健康運行。而抑制房地產投機，通過房貸政策等系列宏觀調控措施即使短期能奏效，也最多只能治標，而難以治本。從根本上講，需要消除導致房地產泡沫形成的條件， 就不僅必須要改變地方政府壟斷、高價供應商、住用地的局面， 也要徹底改變因工業招商引資競爭而帶來的產能過剩、貿易順差和流動性過剩。 　　要實現上述根本改變，必須要進行土地制度和配套財稅制度改革。只有通過土地制度改革，允許農民直接與製造業用地者直接談判用地補償水平，才能遏制工業用地的零地價乃至虧本出讓局面，才能遏制目前沿海欠發達地區和內地大量城市大建工業開發區的熱潮，也才能夠逐漸消除我國經濟中的過剩流動性；只有通過土地制度改革，允許農村集體建設用地直接進入城市商、住用地一級市場，允許農村集體在城市規劃、土地規劃到位的情況下進行商品房（包括產權房和租住房）開發，允許流入地城市城中村、城郊村的農民在符合規劃，符合基礎設施與建築質量要求的前提下，合法地為包括農民工和城市中低收入階層在內的群體蓋房子，才能夠切實改變目前地方政府壟斷、過少供應住宅用地的局面，才能在消除房地產泡沫、推動經濟中長期增長的同時，逐漸實現人口的完全城市化。 　　文章指出，有必要適當調整目前中國正在進行的、以政府為主導、通過上級向下級壓指標而展開大規模保障性住房建設政策。政策制定部門必須認識到，住房保障體制與以政府為主導的保障性住房建設兩個概念不能等同，政府建設的可支付住房與住房可支付性問題也不能等同。考慮到未來中國將有4-5億農村人口向城市進行永久性遷移，在這個過程中需要為這些流動人口及其家庭提供1.5億到2億套基本體面的可支付住房。但目前由政府主導融資、建設、分配與管理的住房保障體制，難以完全實現上述目標。未來政策調整必須通過土地和住房制度改革，尤其是放開集體建設用地入市，充分利用市場機制來解決大部分農村遷移人口與城市中低收入人群的居住問題，而政府主導建設的保障性住房應該只針對社會中最低收入、支付市場化房租都存在困難的城市弱勢群體。

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