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中國VIP富人包廂的門檻

http://www.CRNTT.com   2013-02-24 09:46:08

太陽城模式 　　十年前開始謀劃太陽城時，每到周末，朱鳳泊就會跑到一家相熟的老人合唱團，趁他們休息時遞上一瓶礦泉水，說自己想建一個老年社區，讓他們提點意見。有時候，他也把老人請進來開座談會，發點小禮品，把他們的想法與顧慮一條條記下來。很多的想法，最終進入了太陽城的設計與管理中。他還從中國老齡科研中心和大學的專家那兒，得到了很多專業的建議。 　　他自己也有一些切身體會。1987年，他父親心臟病發，他陪著去醫院，到醫院後，父親支他回單位上班。到單位沒多久，就接到了通知他父親去世的電話。在從醫院趕往家裡的無軌電車上，父親病情突發，死在了車上。朱鳳泊趕到時，父親身體已僵硬。 　　這件事讓他久久不能釋懷，總覺得是自己照顧不周，斷送了父親的性命。同時也給了他一個啓示，社區內有一家醫院，對老人至關重要。於是，2004年，他創建了太陽城醫院。 　　占地1萬平米的太陽城醫院，目前是一級甲等。其急診室的緊急呼叫系統，連著社區內的每一個家庭。一接到呼救，急救電瓶車馬上上路，5分鐘內就能趕到。每一位老人的健康檔案，都在急診室留有備份。前往搶救時，可以備上相應的藥物。社區的建築都是適老型設計，電瓶車可以直接開到老人的家中。 　　趙良羚說，有醫療配套的養老設施，老人的死亡率明顯偏低。對養老社區來說，這是一個核心的吸引力。但囿於其占地和專業門檻，在養老機構中配置的比例並不高。趙良羚說，在北京市400多家養老院中，有醫務室的比例只有20%強。 　　太陽城建築面積30萬平方米，其中70%是用於出售的養老住宅，另外30%是配套設施，包括醫院、超市以及用於出租的老年公寓等。這種把養老配套和住宅地產結合起來的模式，被稱為“養老地產”。 　　太陽城的住宅共有1530套，養老公寓有1200張床位。前者相當於商品房，後者相當於養老院。朱鳳泊希望用這樣的設計，實現一種“全程化養老”：健康時住進來，不健康時有醫院治療，不能自理時有人看護，去世的時候有臨終關懷。這在醫學上有個專有名詞，叫“持續照料”。業內有一種更為形象的說法，叫“一站式服務”。 　　朱鳳泊說，太陽城建成後，其住宅銷售和公寓租住率均為100%。 　　這一服務體系的關鍵，是醫院的運營情況。其與住宅之間有一種互動關系：一家運營良好的醫院，是社區的核心競爭力，會吸引更多的老人入住，又會反過來推動醫院的運營，這是一個良性循環。反之，則是一個惡性循環。 　　這是一個讓很多投資人頭痛的問題。基於房地產與醫院是兩個互不相幹的行業，很多人對形成這種良性循環並不自信。五行創展投資控股有限公司董事長楊德會表示，如果養老體系不能建立起來，做養老地產的風險很大，很容易出問題。在對全國的養老地產的考察過程中，有些項目爛尾的情況讓人觸目驚心。 　　為了規避風險，在經過長時間考察後，五行創展決定先不做養老地產，而是先摸索服務體系，待其成熟後再做定奪。其於2011年10月份開工建設的“中國樂養城”，主要定位為度假養老。 　　“報複性養老” 　　度假養老，頤養天年，是近幾年開始流行的一種養老形式。它興起的一個背景，是50年代生人的養老時代來臨。 　　1957年出生的朱鳳泊，兄弟姐妹多位50年代生人。他對這一代人有一個總結，叫做“全趕上”：出生時趕上嬰兒潮，兒童時趕上鬧饑荒，少年時趕上“文革”，青年趕上“上山下鄉”，回城後又趕上下崗。“這些經歷把他們身上傳統的東西衝得一幹二淨，讓他們最敢作敢為。”這一特點體現在養老上，就是要把過去的缺失補回來。朱鳳泊把這個叫做“報複性養老”。 　　趙良羚說，這些人身上還有兩個特點：一是趕上了改革開放，收入更高；二是趕上了計劃生育，想依靠子女也指望不上。 　　朱鳳泊說，這種“報複性養老”可分為三個階段：一、低齡階段，他們喜歡度假旅遊，去一些以前想去而沒能去成的地方；二、中齡老化階段，這些有著長期集體回憶的人會三五成群，相約住到老年公寓，回憶激蕩人生；三、高齡階段，這些人舍得為自己花錢，會接受一種高質量的護理。 　　趙良羚說，這批人將真正開啓中國的老年市場。“現在養老的需求，大多是被迫式的。以後的需求則會更加主動。” 　　而從現在開始的以後十多年，處於這一群體養老的第一階段。養老機構要做的，是為他們准備好度假所需。 　　這是一個數量龐大的群體。建國後10年，中國在大多數年份執行的是“鼓勵生育”的政策，中國人口從1949年的4.5億，增加到1959年的6.6億，增加了2.1億。 　　朱鳳泊已著手在全國建立一個聯盟，在那些季節反差很大、自然禀賦不同的地方，找幾家養老機構抱團服務，讓老人能在全國“反季節地走來走去”。 　　在楊德會的中國樂養城，一家五星級酒店即將封頂。另外，樂養城還要打造一個4A級景區、三四千畝的生態農業、老年專科醫院，以及文化創意園。他說，在未來的5到10年，中國應有3～5家世界級的養老服務企業。 　　在2012年底召開的“2013年全國民政工作會議”上，民政部部長李立國公布了兩個數字：截至當時，中國養老床位共有390萬張，每千名老人擁有養老床位20.5張。 　　而按照國際標准，每千名老人擁有的床位數通常為40～50張。若以此為標准，中國養老床位還空缺一半左右。 　　這是一個巨大的市場。

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